與景氣脫鉤 成交量不足 豪宅市場難創高價難回溫

豪宅市場屬於金字塔頂端市場,與一般住宅市場不同,並不受到市場價格波動影響價量。(本報系資料庫)
豪宅市場屬於金字塔頂端市場,與一般住宅市場不同,並不受到市場價格波動影響價量。(本報系資料庫)

在大舉資金回台帶動下,近年雙北豪宅成交逐漸回溫,甚至陸續傳出部分豪宅將創新高、頗有價格回穩之感。不過豪宅專家分析,雙北豪宅目前的成交量仍然不夠大,關鍵在於成交量「政治、經濟樂觀發展」才有可能真正回溫,目前在疫情、兩岸關係仍然緊繃的狀況下,恐怕仍是「難創高價難回溫」格局。

一般而言,豪宅市場與自住市場、店面市場及長期持有的租賃市場,屬於完全脫鉤狀況,專營豪宅買賣、長期關注豪宅市場的大師房屋董事長陳建慶表示,豪宅客在台灣來說屬於小眾市場,圈子不大,並不會受到所謂景氣好壞而影響買氣,而從自用面、資產配置面及信心面來觀察,因此這一波所謂房市全面回溫,但豪宅卻仍然不慍不火,就離不開頂級富豪的布局心態,換句話說,「獲利」並不是富豪們的主要考量要素。

陳建慶表示,豪宅從2015年開始,奢侈稅、房地合一稅甚至豪宅稅等稅制陸續推出,加上政黨輪替而改變的兩岸關係下,豪宅客對於台灣政經局勢看法開始偏向保守、以及豪宅投資客開始陸續退場,市場逐漸降溫,豪宅銷售速度放慢,醞釀出「買方不再買多、賣方不再蓋大」的趨勢產生,豪宅市場一度降到谷底,直到2019年才慢慢回溫。

而面對這一波回溫,他也直言,豪宅市場的主要觀察點有三個,包括價格、成交量及政經局勢。首先是價格,包括最具指標性的「西華富邦」、「陶朱隱園」、「OneParkTaipei元利信義聯勤」以及「松濤苑」都出現所謂價格定錨狀況,除是一種宣示外,但幾乎難以突破彭總裁的「300萬元天險」,市場不太容易出現普遍創高價現象。

難破300萬天險

就算有,也頂多是個案,例如郭台銘2019年用5.5億元買下「信義富邦國際館」1樓戶,拆算車位後每坪更高達358萬元,不過仔細觀察就可以發現,1樓的庭院屬於不計入權狀的約定專用空間,整體拆算後、郭董怎麼算都便宜;又如「信義首席公館」頂樓樓中樓傳出突破326萬元的賣價,都是單一事件,無法代表市場。

其次就是「成交量」。近2年來資金大舉回台、豪宅客將資金投入豪宅避險,例如大直最指標的「西華富邦」陸續成交,不過價格幾乎都屬於行情內,部分豪宅客甚至不貸款、直接取得優惠價格買屋。陳建慶分析:「就算豪宅貸款比例降低、我就用現金跟你買,反正我明年再用豪宅去跟銀行借錢出來,這就是資金行情帶來的豪宅市況,量能也不是那麼大,同樣不能解讀為豪宅回溫。」

最後就是「政經局勢」的判斷。台灣目前處於「經濟好但政治風險偏高」的狀況,但在政治面上卻與大陸十分緊張,富豪們對於政治沒有信心,因此「我可以買,但不可能買多」的心態非常明顯,對於資產配置,選擇一部分在其他風險低的地方會是更聰明的做法。

更加個性化、彈性化的布局模式,是豪宅客買屋的觀察趨勢之一。本報資料照片
更加個性化、彈性化的布局模式,是豪宅客買屋的觀察趨勢之一。本報資料照片
近年豪宅朝向單戶80坪以下設計,顯示豪宅客不再兩代以上同居趨勢。本報資料照片
近年豪宅朝向單戶80坪以下設計,顯示豪宅客不再兩代以上同居趨勢。本報資料照片

趨向個性化小宅

綜觀以上三個面向,台灣豪宅市場開始出現小宅趨勢,百坪以上格局的豪宅變少,市面上的大坪數豪宅幾乎都是4、5年前推出的建案;而新的預售案轉而朝向單戶70、80坪,合併百坪以上的模式設計。陳建慶表示,對豪宅客而言,房地產不見得是資產配置的主要工具,豪宅的買與賣之間,幾乎都離不開富豪自用的需求角度。過去豪門家族的兩、三百坪的大家族群居模式已改變,個人化、個性化的生活模式開始成為主流,同樣作為保守的資產配置角度,買房大家住得近、不住一起的型態,更具有彈性與實用性。這一點,從松山、信義區的輕豪宅預售案獲的熱銷就能一窺一二。

專家表示,房市景氣回溫,但反應缺工缺料的成本問題,讓房價幾乎沒有降價空間,未來房價持續飆高幾乎是主流認定的趨勢;反觀豪宅市場面對自用需求、稅賦以及資產配置的角度來看,短時間內豪宅仍然看不出大舉回溫的發展,未來豪宅市場動態仍然需要多方觀察。

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