房價漲跌 不再只看供需

國人買賣房子前，都會依賴黃金鐵律：供不應求，房價就漲，反之，供過於求，房價就會跌。

在房地產市場中，「供需法則」堪稱是最強法則。所有專家看房價走勢，十個有九個都是一句「就看供給需求」，供不應求，房價就漲，反之，供過於求，房價就會跌。

但現在的市場根本不是這樣，甚至反其道而行。

先看成屋市場。根據內政部低度用電住宅調查， 也就是俗稱的空屋統計，近年全國空屋率都在一成左右，五年內新屋空置最嚴重，全國共56.5萬宅，空屋達13萬宅，占比達23%，其中雙北、高雄新屋空屋占比都超過25%，等於每四間新房子就有一間空著沒人使用。

按理，空屋多，房價就不該漲，甚至應該跌。然而這二、三年不只各地房價狂漲，而且都是新屋漲最凶。

再看推案市場。根據內政部統計月報，近三年建照核發數相當驚人，2019年核發14.8萬宅，比2013年房市最高峰還多出1萬多宅。2020年16萬宅更創25年以來新高，2021年截至9月已達12.5萬宅，預計還會再寫新高。

另根據住展雜誌統計， 自2018年以來，北台灣新推建案量都在1兆以上，2020年推案量逾1.2兆，更排名史上第二，僅次於2013年。2021年雖因疫情關係推案稍減，預估也達1.1兆元。

推案爆量，市場賣壓大，若再碰到政策調控，在過去，往往帶來市場反轉，價格下滑。例如2013年、2014年推案量都突破兆元，當政府加重打房力道後，房價漲勢即明顯趨緩，2015年起並開始鬆動下滑。

但這次全然不同，供給量一直維持高峰，政府也從去年底開始動手打房，從查紅單、推實價登錄2.0，房貸信用管制，一直到新版房地合一稅，打房不斷，可是房價卻一路漲，年年漲。

房市供需法則明明說供過於求，價格應跌，為何現實完全不是這麼回事？

房產學者章定煊說，原因很簡單，現在很多人房子不是買來住的，而是買來囤的。由於一堆人想囤房，因此實際居住需求雖沒那麼多，但買氣就是旺不停，推案再多，也不夠囤房者購買。

至於為什麼一堆人想囤房，這就要歸功於低利率。央行一直把利率壓在歷史低水位，通膨又升高，錢存銀行愈存愈薄，大家只好把錢領出來投資，偌大資金不是放在股市，就是投入房市，而多數人偏好房市。

原因是，大批貨幣在市場流動，房價不漲也難，就算房價起不來，目前國內住宅租金投報率約在2%上下，雖然在世界主要都市排名倒數，也比放在銀行定存好，投資房子可說是進可攻、退可守。

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