SOGO敦化館熄燈、東區住宅需求不墜 在地客成強支撐

東區地標SOGO敦化館將於今年12月正式熄燈，象徵一個時代的結束。雖然百貨版圖不斷更迭，但東區迄今仍是國際品牌進駐台灣的首選，潮流指標地位不墜。相較於商業轉型，住宅市場則反映東區的頂尖機能，展現穩定抗跌性，主力產品多為屋齡偏高的大坪數華廈與中古住宅，由熟悉生活圈、重視機能、且具備一定資產的在地族群所支撐。

信義房屋忠孝敦化店專案協理劉承垚介紹，東區的核心價值，在於完整且難以取代的機能，購物機能有SOGO、最新開幕的新光三越Diamond Towers、明曜、統領等等，巷弄中有傳統市場、小吃等零售店；交通上，板南線與文湖線交匯，醫療上有國泰醫院、中心醫院等等；學區則有復興中小學、光復國小、仁愛國中等公私立名校，儘管街邊店不如全盛時期的榮景，但大多國際品牌登台時仍將這裡作為首站，讓東區的時尚指標地位不墜。

而東區住宅產品最大宗的物件，則是屋齡偏高的大坪數華廈或公寓，例如知名的「大安名人巷」，泛指涵蓋忠孝東路四段、仁愛路四段、復興南路一段與敦化南路一段範圍，物件多為50-70坪以上大坪數華廈，屋齡約50年上下，單價平均在110-120萬元左右，總價早已突破豪宅貸款門檻，雖然缺乏新式住宅常見的優勢如現代化管理、休閒公設等等，但多數社區維護良好，對已習慣東區生活氛圍、大坪數住宅的在地高資產自住客具備高吸引力。

劉承垚指出，東區住宅的市場結構與其他豪宅區不同，買方多半來自在地的自住和換屋族群，這些人熟悉生活圈，重視各項機能，購屋動機往往與個人偏好相關，不易受市場波動影響，近年陸續有大型知名建商推出零星改建案，單價已落在190萬至230萬元之間，墊高整體區域價格水位，而大坪數建案供給有限，加上中古屋釋出不多，讓流通的產品更顯珍稀，也讓東區房市價值有穩定成長性。

在地換屋族群偏好的物件則集中在敦化南路一段187巷、190巷周邊的中古華廈，屋齡均在40年以上，平均單價在90-110萬之間，總價約在4,500-6,000萬之間，多為40-60坪左右，也符合在地客群對於坪數的要求。

劉承垚總結，東區雖在經歷版圖重整，但住宅市場持續展現穩定需求，隨著新案陸續推出、都市更新條件逐步累積，加上購物、交通、醫療與教育等機能齊備，具備迎來新一波發展的條件。尤其對在地居民而言，這樣的頂級機能短時間內無可取代，也讓東區穩坐台北市核心生活圈之一。

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