商用市場辦公強、工業量縮 2024「穩中求進」

信義全球資產公司發布2023年商用不動產市場調查，今年商用市場呈辦公類產品強、廠房等工業地產交易量縮格局，全年商用不動產交易量來到1,342億元、土地市場交易量為570億元。展望2024年市場動態，總經理林三智表示，景氣春燕歸來，產業投資動能轉趨積極，樂觀看待明年商用市場量緩增、價緩漲；建商甩開觀望態度，明年會更積極進場獵地。

統計2023年上市櫃法人商用不動產全年交易量為1,342億元，較去年量縮約24%，總經理林三智表示，今年市場利空訊息交雜，在連續升息、地緣政治、中美角力等影響下，投資人對購置大型商用不動產態度都更謹慎，雖然交易收縮，但商用不動產展現穩健、抵抗通膨的特性，精華不動產不缺買方追價購入，價格呈緩漲走勢。

最受買方關注的產品為辦公室，年交易量達695億元，佔比52%。今年共出現四棟全棟辦公室交易，其中兩棟在內科商圈，為崇越科技、輔信科技布局預售廠辦；另兩棟出現在北車站前商圈，為自然人購入基泰忠孝大樓、陳啟川先生文教基金會包下和泰產險大樓。

總經理林三智分析，今年辦公市場主力為傳產、科技業等自用型買盤，隨著北市主要辦公商圈租金攀升，企業積極尋找具氣派門面、大坪數或帶有ESG認證的辦公大樓，小換大、舊換新、租轉買的動機增強，讓今年辦公室交易從現貨一路旺到預售；今年也看到有資金實力雄厚的企業主，投資商業土地自建總部大樓，除了營運考量外，也是看中辦公室資產未來的增值爆發力。

廠房、工業土地等工業地產則稍有降溫，全年交易量350億元，佔比26%。總經理林三智說明，今年全球經濟成長力道受限，使得台灣外銷表現也呈衰退，產業原訂新建、擴廠計畫，也因投資動能減弱而暫緩，綜觀今年工業地產市場已不如中美貿易戰後台商回流投資時那般熱鬧。其中桃園已連三年奪得工業地產交易最熱縣市，楊梅、蘆竹、大園區挾產業群聚、軌道建設等利多加持，持續吸引企業進駐。

值得關注的是，零售、餐飲、觀光市場回春，在疫情期間急凍的店面、旅館等收益型產品，也解凍走向疫後復甦。今年第二季日月光集團旗下鼎固置業以116.81億元的百億級別重磅交易，買下新光天母傑仕堡；到了第四季，統一企業也斥資49.39億元購入統一國際大樓商場持分，等同於統一企業完全持有該棟商場，市場交易頻傳，顯示出法人對收益型產品信心回增。

土地市場已連兩年處在600億元左右的交易水位，今年上市櫃法人購置住宅、商業土地交易量為570億元，年減8%。土地市場吹冷風，信用管制政策限縮建商購地貸款成數，加上營建成本水漲船高，讓建商在資金運用上更謹慎，購地目標精準放在精華商圈、可立即開發、產權單純的土地。此外，也有越來越多建商轉向布局市區優質地段的老透天、商業大樓，先出租收益、再等時機改建推案。

展望2024年商用不動產市場，總經理林三智進一步分析，從目前主要機構公布的經濟成長最新預測來看，明年經濟環境可望朝向好的方向發展，商用市場在剛性買盤支撐下走穩，商辦、廠辦等辦公類型產品續旺，此外，在AI新興科技發展帶動投資擴廠需求，明年桃園、台中工業地產交易有望翻紅，今年遞延的購置需求將在明年開花結果，2024年商用市場呈現量緩增、價緩漲。