名人找個家／謝志宏 三點教戰

台灣彩券總經理謝志宏20年前買了第一間起家屋，婚後購入，當時買入的條件很簡單，希望追求寧靜，房屋距離公園相當近，走路即可到達，之後購入了第二間房屋，同樣純粹因當地寧靜、住戶單純，整棟樓僅有20多戶。

目前住在桃園的謝志宏，已經長達20多年時間，上班通勤桃園到台北，他用時間換空間，買在桃園，可以享有比較大的空間感，上班通勤時間雖長，但他利用這段時間盡情享受閱讀快樂。

謝志宏是銀行背景出身，長期習慣看財務報表，迥異於年輕人追求資金彈性度，希望能貸款到長達40年房貸，謝志宏從過去買房，房貸都是採用本息均攤，也不需要寬限期，也不需要30年房貸、20年即可，甚至會提前還清，認為負債應該要提前清償，總計算下來，利息也會比較少。

謝志宏具有銀行背景，在2018年從中信調職到台灣彩券之前，長期為中信銀行服務，屬於中信寶寶，研究所畢業就考進中國信託投資公司 （改制商業銀行之前）儲備幹部，當年只錄取11人，在30多年的金融業生涯中，謝志宏貸款重視量力而為、風險控管以及貸款總利息計算。

近年台灣股市、房市熱，部分積極度高的民眾，選擇將第一間房子拿去二胎，再投資穩定配息的ETF ，將固定配息的錢再拿去繳第二間房貸款。

這做法屬高槓桿行為，謝志宏建議，在這一段流程中，只要有其中一關卡住，就會連環爆，他認為在高槓桿行為中，重點是不能把現金流量卡死，否則生活會相當痛苦，且銀行也相當重視現金流量，對於每天現金正常流動，就代表自已收入足以應付支出，也才是銀行願意借貸的對象。

對於年輕人買房建議，謝志宏說，第一，可用時間換取空間、小屋換大屋，假設無法買在台北，可選擇新北或是市郊、甚至桃園距離市區遠一點的地方。

第二，要量力而為，假設父母親友願意出手協助頭期款，的確可以提早購置房產，假設月收3萬，選擇的房屋就要計算其房貸月繳金額，不要超過月收入的三分之一、也就是1萬元，整體月薪的支出比例，應該是三分之一繳房貸、三分之一預備金、三分之一生活費，這樣生活才能比較沒有負擔。

第三，買房可以早點出發，購置房產時候不要想著投資，等投資套牢又改成想成自住，等到環境好一點又選擇賣掉，應該要穩步往前，此外，能早一點還房貸就償還房貸，槓桿不要開太大，因為無法預測任何不知道的未來風險，有時候一個風吹草動，就會衝擊到槓桿開太大的投資人。

房產新訊

5月報稅必知！「自用住宅輕稅優惠」3月24日前要申報：忘記恐多繳1.67倍

房產新訊

房市交易冷清...短期難翻轉！專家：剛需買家應趁此時入場撿便宜

房產新訊

豪宅稅門檻下修、工廠竟也中獎！專家教一招解套