名人找個家/謝志宏 三點教戰

圖/經濟日報提供
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台灣彩券總經理謝志宏20年前買了第一間起家屋,婚後購入,當時買入的條件很簡單,希望追求寧靜,房屋距離公園相當近,走路即可到達,之後購入了第二間房屋,同樣純粹因當地寧靜、住戶單純,整棟樓僅有20多戶。

目前住在桃園的謝志宏,已經長達20多年時間,上班通勤桃園到台北,他用時間換空間,買在桃園,可以享有比較大的空間感,上班通勤時間雖長,但他利用這段時間盡情享受閱讀快樂。

謝志宏是銀行背景出身,長期習慣看財務報表,迥異於年輕人追求資金彈性度,希望能貸款到長達40年房貸,謝志宏從過去買房,房貸都是採用本息均攤,也不需要寬限期,也不需要30年房貸、20年即可,甚至會提前還清,認為負債應該要提前清償,總計算下來,利息也會比較少。

謝志宏具有銀行背景,在2018年從中信調職到台灣彩券之前,長期為中信銀行服務,屬於中信寶寶,研究所畢業就考進中國信託投資公司 (改制商業銀行之前)儲備幹部,當年只錄取11人,在30多年的金融業生涯中,謝志宏貸款重視量力而為、風險控管以及貸款總利息計算。

近年台灣股市、房市熱,部分積極度高的民眾,選擇將第一間房子拿去二胎,再投資穩定配息的ETF ,將固定配息的錢再拿去繳第二間房貸款。

這做法屬高槓桿行為,謝志宏建議,在這一段流程中,只要有其中一關卡住,就會連環爆,他認為在高槓桿行為中,重點是不能把現金流量卡死,否則生活會相當痛苦,且銀行也相當重視現金流量,對於每天現金正常流動,就代表自已收入足以應付支出,也才是銀行願意借貸的對象。

對於年輕人買房建議,謝志宏說,第一,可用時間換取空間、小屋換大屋,假設無法買在台北,可選擇新北或是市郊、甚至桃園距離市區遠一點的地方。

第二,要量力而為,假設父母親友願意出手協助頭期款,的確可以提早購置房產,假設月收3萬,選擇的房屋就要計算其房貸月繳金額,不要超過月收入的三分之一、也就是1萬元,整體月薪的支出比例,應該是三分之一繳房貸、三分之一預備金、三分之一生活費,這樣生活才能比較沒有負擔。

第三,買房可以早點出發,購置房產時候不要想著投資,等投資套牢又改成想成自住,等到環境好一點又選擇賣掉,應該要穩步往前,此外,能早一點還房貸就償還房貸,槓桿不要開太大,因為無法預測任何不知道的未來風險,有時候一個風吹草動,就會衝擊到槓桿開太大的投資人。

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