都市更新中的「權利變換」：確保公平、有效和可持續發展

台灣處於地震帶，民眾更應該重視房屋的結構安全，對於耐震力不足的老屋應積極參與重建，即便未來有地震來襲，居住者也不須再擔憂。

在某案座談會中有地主說道：「投入重建需要帶點衝動，因為理性會讓我們放大本是微不足道的小事。」重建整合過程中，參與都更的地主們總是在意：我能分配到多少？如何分配？室內能夠一坪換一坪嗎？成本要付出多少？也應為這些問題，常常讓重建形成阻礙。

「權利變換」是確保都市更新順利進行的關鍵步驟。

什麼是「權利變換」？

根據《都市更新條例》，權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。

簡單來說，是以總價值的概念來分配，就是都更重建後「新建物總價值」扣掉「重建所有成本」，再依據所有權人更新前之「原權利價值」及「提供資金的比例」進行分配。

所以在估價師尚未計算出每位所有權人的權利價值比例之前，地主是無法得到準確的分回坪數的，就算經由一般都更公司評估或是自行花錢請估價師、建築師先進行可行性評估，也都只是「預估值」。等到真正要擬定事業、權變計畫時，才會是真正能分回的比例價值。

估價師除了估算更新前的權利價值比例，也會依據建築師之建築規劃將更新重建後每一個車位、每一戶建物的價值都估算出來；高層樓每坪的單價較高、低層樓每坪的單價較低；有無視野風景、幾面採光、臨路都會影響每一個戶別的估價結果；地下車位也會因為樓層、大小、停車便利性等因素而價值不同。

都更事業計畫、權利變換計畫都會依照法定程序公開說明，讓地主清楚了解，並經過政府審查核定後才能執行。「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發建議，所有權人比起在意「坪數」大小，更應注意自己的「權利」！千萬不要毫不關心、不參與各項會議過程，若都更成功不僅可能分回的較少、甚至被視為放棄應有的權利保障，到時再後悔都來不及了。

「權利變換」在都市更新中扮演著重要的角色，是確保公平、有效和可持續發展的關鍵一環。因此，不管同不同意都更，在案件進行的過程中都可以多參與、多了解，若不願意也可以表達自身的意見，讓住戶相互理解、相互溝通，才能共同找出大家都滿意的方法。

www.dyf.com.tw

戴雲發　自力更新重建都更危老都更公司改建建造耐震制震好宅考慮建築結構達到建築安全老舊建築危老重建地主自地自建柱中柱危老公司地震

地震坪數建築師

建築安全履歷協會理事長戴雲發

【簡歷】＊姓名：戴雲發＊學歷：國立台灣大學土木工程研究所結構工程組碩士畢＊經歷：現任職務： Alfa Safe耐震系統工法創辦人中力建築系統有限公司總經理中力都市更新股份有限公司總經理社團法人建築安全履歷協會創會理事長中華民國消費者文教基金會房屋委員會召集人建築美學經濟文化協會常務理事「國家卓越建設獎」評審委員會　施工品質類評審委員台北市、新北市、桃園市、新竹縣不動產開發同業公會結構顧問社團法人臺北市都市更新學會顧問、社團法人台北市估價師公會顧問、社團法人台北市室內設計公會顧問、中華民國危老都更協會顧問曾任職務：戴雲發結構技師事務所主持結構技師桃園市政府都市設計審議委員會委員新北市政府建照審查結構部份之審查結構技師新北市政府建築工程施工品質管理評鑑委員新北市政府建築工程施工防救災委員桃園市政府建築執照預審委員桃園市政府新建公營住宅建築設計智庫小組委員台灣省結構技師公會桃園辦事處主任桃園市結構技師公會常務理事台北市建築交集會理事長第十九屆、第二十屆理事長中華民國工商建設研究會第三十期會長社團法人中華民國建築經營協會第二十三屆、第二十四屆理事長中壢高中校友會理事長官網：《戴雲發 Alfa Safe》