張旭嵐/後疫情時代 零售店面走「小店化」、「倉儲化」

電商改變了消費習慣,也改變了店面型態,走向「小店化」和「倉儲化」的發展。 圖/台灣房屋提供
電商改變了消費習慣,也改變了店面型態,走向「小店化」和「倉儲化」的發展。 圖/台灣房屋提供

4月17日起,台灣公眾場合口罩解禁,零售業似乎已迎來內需生機!經濟部統計處公布3月零售業營收為3,685億元,年增7.1%,達到「連19紅」,餐飲業營收766億元,年增近一成,連續11個月正成長,同步創下「最強3月」的佳績。

事實上歐美許多國家也早就恢復到疫情前的正常生活,不過這幾年疫情帶來的消費習慣轉變,也讓部分零售產業回不去疫情的光景。

擁有 52 年歷史的 Bed Bath & Beyond 曾為美國最大的家居用品零售商,過去經掀起不少居家購物的流行文化,素有「美版IKEA」之稱,不過不敵多年的虧損,再加上改革計畫失敗,已於本月23日向法院申請破產保護,目前全球360家Bed Bath&Beyond和120家Buybuy Baby零售店,都將全數關閉。

近年零售市場面臨的最大考驗,當然不外乎是疫情影響實體店面的消費行為,不過早在疫情之前,電商就崛起成為趨勢,改變了消費習慣,這也改變了店面型態,走向「小店化」和「倉儲化」的發展。

蛋黃區小店化

觀察近年雙北高單價租金的樓店,大多是40坪以下的中小型店面,西門町商圈店面租客回流,優先被卡位租走的,多為不到10坪的分租店面,店面租賃呈現「高單低總」的情形。這些「新租金店王」地屬精華,因為坪數小,總租金成本比大型店面低,但人潮又多,吸引小型創業者,或餐飲、診所、零售等民生消費業種,使中小型精華店面的市場性提高。

對房東而言,近年升息之後,利息支出會稀釋投報率,沒有3%以上的租金收益投報率,店面要贏得投資者的青睞還真不容易,因此若將大店面「化大為小」,切割成兩、三個小店出租,不僅租金門檻更親民,脫租率、投報率也相對較高,使分租店面的發展愈來愈興盛。

店面也是倉儲

對小零售商而言,線上通路的經營是一個必要的規劃方向,實體店面更趨向以「體驗式服務導向」、「迫切型消費型態」為主,線上線下互相幫襯,缺一不可,因此承租店面時,既考量消費人流也評估租金承受度,以及電商經營需求,於是,區域商圈的實用型店面出線,尤其是位在大型住宅社區周邊,具備穩定住戶人流,一樓帶二樓或地下室的倉儲型空間,更能讓小型品牌保有市場拓展的彈性。

市場唯一不變的定律,就是它隨時在變!比如幾十年前的房市,多半是「買大不買小」,但如今隨著社會變遷,不論是店面還是住宅,都吹起了小宅風潮,所以置產者必須因應市場變化,滾動式調整作法和置產戰略,跟著趨勢走,才能讓不動產收益的「永動機」可以持續轉動!

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台灣房屋集團趨勢中心執行長、中華人事主管協會公關講師 學歷 台灣大學創業創新在職專班EiMBA 111級 ★資歷:1111人力銀行發言人 東森渡假村行銷經理 TVB歐洲台普通話主播 東森新聞記者 ★證照:就業服務乙級技術證照 租賃住宅管理人員證照 ★著作:不買豪宅買好宅(商周) ★Podcast:嵐姐好家在 ★粉專:張旭嵐的嵐姐好家在、張旭嵐的聖誕小公公

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