賣厝阿明/出租房有營業登記,要注意哪些稅務問題呢?

租房示意圖。圖/Ingimage
租房示意圖。圖/Ingimage

阿嘉一直以來都是把房子出租給一般人,最近卻有一家公司找上他,希望能把整棟房子都承租下來,做為公司營業的地點。

阿嘉一聽能把整棟樓都租出去,當下立即答應了該公司的請求,不過由於他是第一次租給公司,有許多的細節都並不熟悉。

有許多的名詞更是讓他一頭霧水,什麼「租金是否要實拿」、「租金扣繳」、「補充保費」等等。

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出租自住房屋和出租店面所要繳交的稅金差別其實挺大的,若是有出租店面的打算可要先研究一下其中區別,才不會到時手忙腳亂的。

今天阿明就要來為大家講解,房客若要做營業登記,房東該注意哪些稅務問題喔!

詳細解答:

一、房屋稅變成3%(其他住家用→營業用)

原本房東將房子出租給一般自住房客,每年要繳交的房屋稅為1.5% ~ 3.6%(依各縣市規定,各有不同,台北市為2.4%),若是房客做營業登記的話,那房東的房子則變為營業用房屋,一年要繳3%的房屋稅。

二、每月必須扣繳租金(預繳所得稅、補充保費)

1、預繳租賃所得稅

房東將房子出租給「公司法人」的話,房客有「義務」將每個月的租金「預先扣繳」10%的租賃所得稅,在扣繳的10日內將稅金繳交給稅務機關,並在隔年一月底前備好一整年的扣繳憑單,再申報給稅務機關查核。(一般租客不用)

另外依稅法規定,每次的「應扣繳稅額大於或等於」2000元的話,才需預先扣繳租金,也就是說「租金大於或等於」20000元的話,才需進行扣繳的動作(境外居住房東,租金大於或等於10000元,才需扣繳)。

扣繳的稅率會依房東居住在哪有所不同:

房東為中華民國境內居住之個人→租金x扣繳稅率10%

房東為非中華民國境內居住之個人→租金x扣繳稅率20%

預先扣繳的租賃所得稅會在隔年5月份,房東申報個人綜合所得稅時,依房東所需繳交的綜所稅「多退少補」。舉例來說,若一整年的扣繳金額為36000元,而房東僅需繳交30000元的租金所得稅的話,那政府就會退還6000元給房東。

說完了扣繳租金的基本概念,阿明再補充幾件事:

→如果租金低於一般市場行情或是為無償出租給公司使用的話,國稅局可以依照當地一般租金標準,來計算房東收入,房東也必須以此來申報所得稅。

→無償出租需雙方簽訂無償使用同意書、找二位證人作證,以及到法院做公證才算數。

→若租金不是“月繳“而是“年繳“的話,房東需在收到租金的隔年,就申報所有租金的所得稅,例如,收到二年的租金,就需在隔年全部申報。

2、補充保費

為了做健保永續發展,根據二代健保的規定,如果房東出租房屋給公司法人,每個月的租金「大於或等於」20000元的話,就需在隔月的月底之前繳2.11%的補充保費給健保局,另外房東若是外國人,因為沒有健保身份,所以不需繳交二代健保。

3、承租人為納稅義務人

以上的稅金和保費如果沒有繳交的話,懲罰的都是「房客」而非「房東」,所以一般來說繳納稅賦和計算稅金,都是由房客去處理的,房客需自行上網申報應繳稅額。

4、未繳納稅款的罰鍰

租賃所得稅:根據《所得稅法》第114條的規定,未依法繳交應納稅金最高可處以三倍以下之罰鍰,若超過規定期限未繳納稅金者,每超過二天加徵百分之一滯納金。

補充保費:依《健保法》第85條的規定,未依規定繳交保費,按扣繳金額處一倍之罰鍰,未於規定限期內補繳,最高可處三倍之罰鍰。

三、「實拿」的意思

以上說了那麼多,其實都是要告訴新手房東,若是要租給公司法人的話,每個月的租金就得扣掉「預繳所得稅」和「補充保費」。

不過大部份的房東都不樂意收到扣繳後的租金,所以在出租時都會告訴房客要「實拿」多少錢,而稅金的部份,就由房客額外支出。

舉例來說,若房東一個月的租金是40000元的話,在扣掉稅金之後,房東實際拿到的錢是35156元;房東若要求每個月「實拿」40000元的話,房客的每月支出即為45511元。

註:實拿租金/(1-10%租金扣繳-2.11%補充保費)=含稅租金

房東在申報所得稅的時候,要注意不是拿「實拿租金」來申報,而是用「含稅租金」來申報。理由是根據國稅局的規定,房客代房東負擔之扣繳稅款及補充保費視同租金,房東在申報所得稅應用「含稅租金」來申報才是正確申報哦!

文章授權來源:《賣厝阿明》官網

影片授權來源:《賣厝阿明》官方Youtube

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