不買房老了睡路邊？Zack用數據破解「房東不租老人」話術！

「你有看過一堆老人睡在路邊嗎？」房仲Youtuber Zack在影片中，直球對決房地產常見的恐懼式銷售話術。他表示，所謂「不買房老人就住不到房」的說法，其實根本站不住腳，從人口結構到供需數據，全面打臉這套恐嚇式推銷。

空屋年年增 老了住不到房是假的！

Zack指出，台灣每年新建住宅供給超過16萬戶，但出生人口與家戶成長明顯趨緩。從2020年起，年出生人數一路下降至2025年4月單月僅8684人，而每年新增的家庭數量也未能吸收新增住宅供給。他估算，若持續如此，每年將新增約3萬戶空屋，30年後恐出現90萬戶以上的空屋。

不僅如此，2024年台灣空屋數已達86萬戶，空屋率高達9.32%，且其中三分之二集中於六都市區。這些數據直指：「空屋不是發生在偏鄉，而是在你我熟悉的市中心。」

老人租不到房？機率僅0.11% 比抽卡還低

針對「不買房老了只能睡路邊」的恐懼論，Zack直言是情緒勒索。他拿出數據對比指出，目前全台65歲以上人口達450萬人，遊民人口即使高估至5000人，比例也僅0.11%。「這個機率比你抽到遊戲五星角色還低，請問你到底是在怕什麼？」

買房真的比較划算嗎？數字說話

影片進一步對比租屋與買屋的實際成本。以一間1200萬房屋為例，若租屋，每月租金約為2.8萬元；若買屋，房貸利息＋管理費每月支出約2萬元，加上240萬頭期款的機會成本，實際支出不輸租屋族。「租金雖然會漲，但只要房價微跌1%，就可能賠掉14年的租金漲幅。」Zack強調。

他也指出，台灣平均租金報酬率僅約1.4～2.2%，遠低於通膨，買房後再拿去徵貸投資，常因槓桿與利息成本而導致「賺少、風險大」的虧本投資。

房市信仰破滅：不漲怎麼辦？

Zack分析，未來房價上漲機會渺茫，主因包括：

人口結構老化

空屋量與供給持續增加

新青安貸款屋主未來形成賣壓

房價所得比與負擔率已嚴重失衡（北市達72.21%）

他強調：「買房不能只看爽或穩定，要看風險與機會成本。30年後你或許有一間房，但那是屋齡50年的老屋，還得靠以房養老度日。」

什麼人適合買房？Zack給3個建議

他最後也強調買房不是全盤否定，如果有以下3種情況，仍建議買房：

年紀偏大（50～60歲以上）：現階段確實較難租房，建議擁有自宅。

月光族：無法儲蓄者以買房作為強制儲蓄工具。

重視情緒價值者：若擁有房子能大幅提升生活滿意度，「那就買，因為爽最重要」。

◎本文內容已獲國際超級房仲Zack授權改寫，出處於此；未經同意禁止取用轉載。

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