她買台北郊區30年華廈牆壁有泥塊剝落 一查不得了…「海砂屋+凶宅」

新屋市場炒作火熱，讓希望晉身有殼一族的季子望而興嘆，但即便失望，她還是找到了一些價格合理的標的物。於是，透過上網搜尋，她找到了一個在台北郊區的30年華廈大樓，房屋雖然較舊，但起碼以區域價格來說尚算合理。

在與屋主商議幾次後，季子決定簽約買下，但豈知購買後沒多久，她就發現牆壁有時會有泥塊剝落的情形，上網搜尋相關資訊後才知道，這個社區竟然可能是一棟海砂屋，未來甚至有可能會出現結構安全的問題……。

另外，社區甚至有發生住戶自殺的情形，可能也是凶宅，季子深覺自己被騙得，甚至感覺當時或許買貴了，所以想向賣方以「海砂屋」及「凶宅」求償，但季子的請求是有道理的嗎？而其可以求償的範圍，又是甚麼？

»凶宅VS.海砂屋的定義

不動產交易市場中，針對買賣標的物有瑕疵，有諸多類型，可能是有漏水、海砂屋或結構上問題，這些通常是物理上或科學上可供判斷，但有一種類型，是無法用物理或科學方式來進行測量，但在一般不動產市場仍然會被認定是有瑕疵的情形，這也就是我們一般通稱房屋屬於「凶宅」的情形。

法院實務判決普遍認為，凶宅屬於具有物之瑕疵情形，主要理由為「依我國社會民情，一般大眾對於凶殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，亦會因而擔憂居住、使用此類房地之生活品質。

反映於交易市場，不僅稱之為「凶宅」，因為此類房地產的市場接受程度及交易價格，均較未曾發生凶殺或自殺致死事故者為低，甚至常須降價求售。

因此，房地若曾發生凶殺或自殺致死事故，將致其欠缺通常之價值，自屬有物之瑕疵。」所以原則上出賣人如果出賣凶宅，應依《民法》規定，負物之瑕疵擔保責任。

另外，出賣人若是故意不告知買受人該房屋是凶宅，可能因此觸犯《刑法》第339條詐欺取財或得利罪嫌。 一般人聞凶宅色變，通常不願意購買，更害怕住進去，所以如果真買到凶宅，確實難以處理，勢必陷入「出售、自用，皆不宜」的困境。

不過，報章雜誌或新聞輿論常提到的「凶宅」，在法律的界定上其實是必須要符合一定的要件，才會被認為是屬於具有法律意義「瑕疵」性質的凶宅。也就是說，凶宅「兇」不「兇」？還是要法律說了算……。

依照內政部相關函釋標準，是否構成凶宅，基本上有三大判斷標準：

（1）在賣方產權持有期間內發生。

（2）在專有部分發生。

（3）兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。

因此，如果不符合上述標準，縱使曾在屋內有發生死亡結果（例如在屋內睡夢中自然死亡），在法律上也不會構成「凶宅」，不論是法拍或一般買賣交易取得，都不能主張取得房屋屬於凶宅，請求該物之瑕疵擔保的損害賠償。

另外，因為凶宅對於買賣標的物的價值影響直接而巨大，一般民眾可以上民間所建立的不同查詢網站（例如「凶宅網」等），初步比對確認購買的房屋是否屬於凶宅，因此，為了保險起見，建議購買前可同時至相關官方或民間凶宅查詢網站查核確認，完整瞭解標的物的現況，充分維護自身購買權利。

而「海砂屋」是指，房屋有混凝土氯離子含量過高之情形，是一種高氯離子鋼筋混凝土建築物，主要是指興建房屋時，拌和之混凝土中摻入了海砂替代正常使用的河砂，在海砂中的氯離子影響作用下，導致房屋產生混凝土剝落、鋼筋外露的狀況，造成房屋的主體結構嚴重影響居住安全。

在一般司法實務中，法院會委由土木技師公會、建築師公會、結構技師公會等單位鑑定混凝土氯離子含量，若鑑定結過認定該房屋混凝土氯離子含量過高，就是一般俗稱的「海砂屋」，足以減損其通常效用及交易價值，構成房屋買賣的瑕疵。

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（本文出自《投資有辦法，不動產交易救安心》作者：周念暉)

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