網拋問「套房很搶手？」內行人分析5類型：這款投報率最高

2022-06-12 16:38 聯合新聞網／綜合報導

一名網友分析各種套房類型，認為公寓隔間套房是投報率最高的套房。示意圖。圖／聯合報系資料照片

台灣房價節節攀升，有些人會考慮總價較低的小坪數套房，一名網友日前拋問「套房真的那麼搶手？」就有一位資深網友分析各坪數套房的租金投資報酬率、增值性、轉手性，認為公寓隔間套房是投報率最高的套房，網友看了大讚「專業認真，感謝分析」。

一名專業網友分析，市場上權狀小於20坪的物件常通稱套房，但隨著高單價小宅化的趨勢發展，尤其近兩年QE直接加速催化，小宅也逐漸出現異質性，應將所謂的「套房」細分為不同產品規格來探討，他分析一房一廳、大坪數獨立套房、小坪數獨立套房、透天隔間套房、公寓隔間套房的優劣。

一房一廳：優點是格局上確實有一及頂的隔間牆，分隔房間與客廳，本質就與大小套不同，生活上作息不干擾，訪客來不尷尬，出租率、轉手性都是最好的，一般有大樓物業管理，權狀坪數一般介於15-20坪，租金範圍12,000-25,000；超過15坪一般銀貸成數7-8成，因素轉手性佳，市場供給量少，一般受眾為單身上班族、小家庭、情侶。

大獨立套房：可想像將一房一廳的隔間牆直接打掉，呈現一覽無遺的單一空間，優點應該就是視覺享受、採光通風佳，缺點就是一房一廳的反之，權狀坪數一般介於15-20坪，其中越靠近10坪的物件為透天隔套的概率越高。這時候會發現一件事，透天隔套10坪與大樓獨套10坪會衝突，租金落差非常大！前者5、6000，後者可達10,000，這一部分還希望有高手能補充細節。總價相對一房一廳、小獨套來說，要高不高，要低不低的，銀貸方面，由於低於15坪，要特別挑銀行才有比較好的貸款條件，一般成數4-5成，因此轉手性差，一般受眾為單身上班族、小家庭、情侶、學生。

小獨立套房：一般坪數8-15坪，最大受眾就是學生，再來是單身上班族，這物件大家應該是最熟悉，畢竟大學、職場新鮮人時期幾乎必經之路，市場供給應不算多，但屬性來說會與透天、公寓隔套同質衝突，以租金投報來說很高，轉手性以統計來說最差，通常說買套房會被套，通常都是說這一種的吧。

公寓隔間套房：通常一戶隔2-4間，投報率不輸小獨套，一般受眾可混合學生+上班族，因為貸款條件相對佳，未來若改回一般住宅格局成本較低，因此轉手性較大小獨套佳，也有一些增值空間。

透天隔間套房：市場供給最多，上乘包租公在玩的，一般坪數4-8坪，最大受眾為學生，再來是上班族，單戶隔套數越多，管理成本與上述比最高，需達一定套數產生經濟規模來降低管理成本，租金投報來說可算是最高，但增值性最低，總價高、格局改回一般住宅難，因此轉手性可說是最低，通常待設備老舊無殘值加價賣給第二手，而且通常第二手就沒賺頭，風險高。

他指出，上述物件對應的受眾、銀行借貸條件其實都不同，也就直接影響出租投報、增值性、管理方式、以及轉手性，以投資報酬率來看，最好的依序排名是公寓隔間套房、透天隔間套房、小獨立套房、大獨立套房、一房一廳的套房。