網拋問「套房很搶手?」 內行人分析5類型:這款投報率最高

一名網友分析各種套房類型,認為公寓隔間套房是投報率最高的套房。示意圖。圖/聯合報系資料照片
一名網友分析各種套房類型,認為公寓隔間套房是投報率最高的套房。示意圖。圖/聯合報系資料照片

台灣房價節節攀升,有些人會考慮總價較低的小坪數套房,一名網友日前拋問「套房真的那麼搶手?」就有一位資深網友分析各坪數套房的租金投資報酬率、增值性、轉手性,認為公寓隔間套房是投報率最高的套房,網友看了大讚「專業認真,感謝分析」。

一名專業網友分析,市場上權狀小於20坪的物件常通稱套房,但隨著高單價小宅化的趨勢發展,尤其近兩年QE直接加速催化,小宅也逐漸出現異質性,應將所謂的「套房」細分為不同產品規格來探討,他分析一房一廳、大坪數獨立套房、小坪數獨立套房、透天隔間套房、公寓隔間套房的優劣。

一房一廳:優點是格局上確實有一及頂的隔間牆,分隔房間與客廳,本質就與大小套不同,生活上作息不干擾,訪客來不尷尬,出租率、轉手性都是最好的,一般有大樓物業管理,權狀坪數一般介於15-20坪,租金範圍12,000-25,000;超過15坪一般銀貸成數7-8成,因素轉手性佳,市場供給量少,一般受眾為單身上班族、小家庭、情侶。

大獨立套房:可想像將一房一廳的隔間牆直接打掉,呈現一覽無遺的單一空間,優點應該就是視覺享受、採光通風佳,缺點就是一房一廳的反之,權狀坪數一般介於15-20坪,其中越靠近10坪的物件為透天隔套的概率越高。這時候會發現一件事,透天隔套10坪與大樓獨套10坪會衝突,租金落差非常大!前者5、6000,後者可達10,000,這一部分還希望有高手能補充細節。總價相對一房一廳、小獨套來說,要高不高,要低不低的,銀貸方面,由於低於15坪,要特別挑銀行才有比較好的貸款條件,一般成數4-5成,因此轉手性差,一般受眾為單身上班族、小家庭、情侶、學生。

小獨立套房:一般坪數8-15坪,最大受眾就是學生,再來是單身上班族,這物件大家應該是最熟悉,畢竟大學、職場新鮮人時期幾乎必經之路,市場供給應不算多,但屬性來說會與透天、公寓隔套同質衝突,以租金投報來說很高,轉手性以統計來說最差,通常說買套房會被套,通常都是說這一種的吧。

公寓隔間套房:通常一戶隔2-4間,投報率不輸小獨套,一般受眾可混合學生+上班族,因為貸款條件相對佳,未來若改回一般住宅格局成本較低,因此轉手性較大小獨套佳,也有一些增值空間。

透天隔間套房:市場供給最多,上乘包租公在玩的,一般坪數4-8坪,最大受眾為學生,再來是上班族,單戶隔套數越多,管理成本與上述比最高,需達一定套數產生經濟規模來降低管理成本,租金投報來說可算是最高,但增值性最低,總價高、格局改回一般住宅難,因此轉手性可說是最低,通常待設備老舊無殘值加價賣給第二手,而且通常第二手就沒賺頭,風險高。

他指出,上述物件對應的受眾、銀行借貸條件其實都不同,也就直接影響出租投報、增值性、管理方式、以及轉手性,以投資報酬率來看,最好的依序排名是公寓隔間套房、透天隔間套房、小獨立套房、大獨立套房、一房一廳的套房。

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