七都重劃區預售屋價全漲 央行打炒房政策下 價格不降反升

第七波信用管制上路兩年，惟據實價登錄資料，今年上半年六都、新竹縣市重點重劃區預售屋價格「不降反增」、呈現全面上漲；前五名漲勢中，桃園就包辦三名，又以青埔重劃區漲勢居冠、較管制前上漲29%，中路重劃區、過嶺重劃區也各成長19%、17.6%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，在房貸緊縮、買氣受限的環境下，建商因應營建成本高漲與市場預期通膨心理，多採取「減量推案、堅守價格」的銷售策略，讓預售房價居高不下。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，桃園預售屋漲勢凌厲，應是受到桃園、中壢、龜山等區段條件較好的高價建案帶動所致，包括青埔重劃區、中路重劃區等均有指標案登場；反觀草漯重劃區、大園客貨運園區等賣壓較沉重的地區，新建案價格變化不大。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，央行第七波信用管制措施上路兩年，市場對房價上漲預期已不在，且短線投資客已退場，房市回歸自用需求，尤其實際房貸利率已上升，達到類似升息、資金緊縮的效果，顯見政策獲得成效。今年央行兩度微鬆綁新政，將第二戶房貸成數放寬至七成，增加市場上供給與建商財務彈性，避免房市出現流動性問題。

資料顯示，第七波信用管制實施兩年來，重挫的是買氣、成交量，而自住客最在意的房價，依舊上漲，呈現「量縮、價漲」格局。實價登錄資料指出，2022年、2023年全國預售屋平均每月交易量各達6,895件、8,842件，2024年前七月平均每月更達13,657件，但2026年前七月之單月均量僅3,216件，不僅買氣較2022年腰斬，更較兩年前驟降76.5%，顯見管制大幅壓抑市場買氣。

再看今年六都、新竹縣房價表現，重點重劃區預售屋全面上漲，光是桃園、高雄雙都就占據前五名，又以大園中壢的青埔重劃區漲勢居冠，上半年重劃區每坪成交價達68萬元、較管制前每坪52.7萬元上漲29%。

位於高雄市楠梓、鼓山的高雄大學特區和高雄美術館特區，今年上半年重劃區每坪成交均價也各達42.3萬元、64.2萬元，較管制前的2024年上半年攀升25.5%、24.7%，位居今年上半年六都、新竹縣市重劃區預售屋房價上漲第二、三名。

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