老屋占比攀升推升市區新屋需求 台中北區換屋動能浮現

台中舊市區老屋占比持續攀高，根據內政部不動產資訊平台資料顯示，台中市中區老屋占比達74.93%，西區與北區分別為65.54%與64.83%。其中「北區」不僅老屋比例居前，同時也是危老改建最多的區域。從台中市危老清冊來看，北區113年共核准14件，顯示在地換屋需求旺盛，包括大熊、亞昕、長安、理仁等品牌建商，近年皆鎖定換屋族群於北區推出新案。

台灣房屋信實崇德店店長明而康指出，相較中區與西區人口規模近年趨於平穩，北區憑藉完整學區、成熟商圈與主要交通機能支撐，長期為舊市區中人口數最高的地區，且居民對既有生活圈黏著度高，多數傾向於留在原有區域內就近換屋，也使北區危老更新需求，直接反映在在地換屋市場上。

市場觀察，北區近年有不少換屋型住宅案，其中以大熊建設推出的「M寓所」最具指標，該案主打基地鄰近捷運文心中清站與文心崇德站，步行即可抵達雙捷運站。同時銜接北平、崇德與中清三大熱門商圈，周邊商業機能密集，餐飲、採買與日常生活所需完善，兼具交通便利與成熟生活條件。

在產品規劃上，「M寓所」規劃31坪、均質三房格局，採高坪效與實用配置，包括四拼兩梯、戶戶邊間設計，總戶數僅44戶，社區組成單純。建築結構採用Alfa Safe柱中柱和系統牆工法，提升結構穩定性，並配置雙衛浴皆有對外開窗，強化通風與採光條件，在同區段產品中更顯稀有，該案開價每坪6字頭，高性價比吸引不少自住與換屋族詢問。

北區其他個案亦陸續揭露成交表現，包括理仁建設推出的「理仁泰舍」，規劃45坪純三房產品，依內政部實價登錄資料顯示，最高成交單價達75.1萬元；亞昕集團推出的「亞昕丰山」，產品規劃25至40坪、2至3房，最高成交單價為69.98萬元；長安建設推出的「長安大序」，規劃28至51坪、2至4房產品，最高成交單價則為64.9萬元，反映出成熟生活圈在供給有限下，仍具穩定購屋動能。

此外，與北區相鄰的崇德生活圈，還有誠邑築建設、國泰建設（2501）與亞昕國際等品牌建商新案競逐，從其土地取得成本觀察，後續產品在價格與規劃上具備一定創價空間。

房市專家陳傑鳴表示，北區房市與外圍重劃區呈現明顯差異，核心支撐來自穩定人口結構與長期累積的自住、換屋需求。在土地取得不易、新案供給有限的情況下，具備交通、成熟商圈與產品規劃優勢的新案，被視為舊市區中具備保值與抗跌性的選項，以目前北區新案成交與後續推案開價水位觀察，整體行情呈現「坐六望七」態勢，在新案堆疊效應下，房價仍具上行空間。

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