北士科T17、T18地上權價值估價師：取決3要素

2025-10-20 00:00 聯合報／記者藍鈞達、游智文／台北報導

輝達台灣總部進駐北士科Ｔ17、Ｔ18卡關，台北市日前拋出第三方鑑價合意解約方案，估價師指出，程序時間、合約內容與使用權利三條件，會是估價結果的重要關鍵。此外，最具參考性的指標，就是同區的Ｔ16基地。市場人士指出，Ｔ16當年標售條件、容積率與權利金設定，幾乎是Ｔ17、Ｔ18的價格錨點，未來若要重談底價或權利金，勢必會成為比準基礎。

房產趨勢專家李同榮指出，Ｔ17、Ｔ18面積約三點九公頃，新壽當初得標價四十四億元，Ｔ16面積四點五公頃、得標價八十二億元。解約補償金除了新壽已繳的權利金、履約保證金合計約卅二億元外，有可能另加卅億至卅五億元，總計約六十二億至六十七億元之間。此外，輝達只要Ｔ17、Ｔ18中間道路經市府同意合併使用，並增加使用權到七十年，則在七十五億元以內的價格由輝達承受應該較無爭議。

高源不動產估價師事務所估價師陳碧源則說，只要提供充分條件，估價師都能做出合理評估，關鍵在於三個面向：程序時間、合約內容與使用權利。他說，程序時間關乎剩餘年期；合約內容決定是否存在使用或移轉限制；使用權利則會影響開發彈性與未來收益。

業內人士表示，地上權估價一般有兩種主流方法。第一是「比較法」，透過周邊或類似案件的行情來推算合理價格；若同區近期有商辦或類似土地成交，就可作為參照標的，例如此案跟隔壁Ｔ16標案的底價與得標權利金，就有比較相似性。第二是「收益還原法」，以未來可能的租金收益折現為現值。不過，由於Ｔ17、Ｔ18尚未開發，市場人士說，「此時套用收益法難以量化，參考價值有限」。

陳碧源說，實務上常用「比較法」中的價格比率法，先估算土地所有權的市價，再回推五十年使用期的地上權價值，通常約為所有權價值的五到七成。不過，不同條件下的個案會有差異，各方仍可在估價過程中提出不同假設模型，最後交由估價師調整確認。

專家指出，若Ｔ17、Ｔ18未來整併街廓、放寬用途或延長年限，權利金底價都會重新估算；反之，若開發延宕、用途受限或限制增加，估值就會下降。整體而言，地上權估價的核心不在誰出價，而在條件設定，合約彈性與年期長短，才是決定價格的關鍵。

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