「日本透天便宜」有其原因？專家：大樓比一戶建保值！關鍵曝光

財經專家阿格力在影音節目中，邀請熟悉日本房產的Ben桑，解析台灣人最關心的日本置產議題。兩人從房型選擇、貸款條件到都市更新機制，逐一說明日本房市與台灣的差異。

大樓比透天更保值

Ben桑直言，若追求保值，日本買大樓（Mansion）會比一戶建更合適。原因在於大樓通常位於交通節點、車站周邊地段，地點優勢明顯，加上設有修繕基金，會定期進行大規模整修，即使屋齡三、四十年，外觀與結構依然維持良好。

反之，一戶建多為木造建築，耐用年限有限，二、三十年後屋況可能大幅折舊，轉售時買方往往只看土地價值，甚至要求屋主自行負擔拆除費用，增加額外成本。這也是為什麼一戶建價格看似便宜，卻不一定具備長期保值性。

外國人貸款以台灣銀行為主

談到貸款，Ben桑指出，日本本地銀行幾乎只針對有當地收入者核貸，即使是日本人，若收入來源不在日本，也無法獲得貸款。台灣人若要在日本購屋，主要仰賴台灣銀行在東京的分行，或少數外資銀行提供的專案。

他以自身經驗分享，台灣人貸款利率約落在2.3%至2.5%，略高於日本本地人0.4%左右的水準，但與台灣目前2.6%至2.7%的房貸利率相比，仍屬合理。貸款成數方面，大多介於五至七成，條件依銀行規定有所不同。

日本房市漲幅有限

阿格力補充，日本人普遍接受租屋，沒有台灣「不買會更貴」的焦慮心態，因此房價長期維持穩定。雖然近年東京首都圈因外資湧入、日圓貶值而有明顯漲幅，但換算美元後實際漲幅有限。若追求保值，他建議仍以港區的「3A1R」（赤坂、麻布、青山、六本木）等核心地段為首選，或挑選交通節點、距離車站七分鐘內的物件。

都更制度差異顯著

在都市更新方面，Ben桑指出，日本的《都市再生特別措施法》規定，只需三分之二住戶同意即可啟動都更，並由政府出資成立的「都市再生機構（UR）」主導，效率與信任度都高於台灣。相較之下，台灣都更須達八成同意，加上政府僅扮演仲裁角色，導致釘子戶問題嚴重、效率低落。

他強調，日本身為地震多發國家，對於防災標準格外重視，必要時政府會強制推動危險建物的更新，這也是台灣值得借鏡之處。

阿格力總結，若台灣投資人希望在日本置產，應首重保值性，選擇大樓而非一戶建，並善用銀行貸款分散風險。另一方面，他也呼籲台灣政府參考日本的都更制度，透過強而有力的政策與法規，提升市場供給，才可能真正改善台灣高房價問題。

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