房產達人直言：現在的日本房價比40年前更便宜！大阪投資潛力勝東京

日本房產市場近年再度成為海外投資熱點，特別是在日圓持續貶值下，不少台灣人興起赴日置產的想法。YouTube 頻道《基金小姐姐詹璇依》製作的《日本購買100問》節目，邀請到旅居日本多年的房產專家李丹翔（Amous），分享他對於日本房市的觀察與操作原則。

日本比40年前還便宜

李丹翔指出，日本的房價若與40年前相比，實際上「比當時還便宜」。他以「房價所得比」為例，台灣持續高漲，動輒20倍以上，但日本卻維持相對合理。由於日本經歷「失落的30年」，雖然景氣低迷，但房價未大幅攀升，如今反而讓海外投資人看見切入機會。

他強調投資海外房產時，自己常用「三低一高」公式來檢視：

房價低、匯率低、貸款利率低

租金回報高

這樣才值得買入；反之若是「三高一低」則應考慮賣出。

東京vs大阪：租金回報差距大

談到最熱門的東京與大阪，李丹翔以六本木與大阪心齋橋作比較：六本木房價約100單位，而心齋橋僅60單位，便宜約四成，但租金幾乎相當。若計算租金回報，大阪甚至優於東京，加上「特區民泊」政策，可合法全年短租，回報率最高可達7%至8%，遠超東京新屋僅3.5%左右的水準。

他直言：「你喜歡東京可以住東京，但投資回報率來看，大阪更有優勢。」尤其2030年大阪綜合賭場將啟用，勢必帶動觀光與周邊房市。

熊本、福岡仍缺乏「起風」關鍵

至於台灣人也常關注的熊本、福岡，李丹翔認為雖然價格便宜，但缺乏重大投資故事或政策利多，短期難以帶動市場。他提醒，投資必須找到「起風點」，單靠台積電設廠並不足以撐起整體房市。

投資新手建議：鎖定新屋、留意匯率

對於首次嘗試海外置產的投資人，他建議：

1.挑選信譽良好的開發商，累積實績是關鍵。

2.優先購買新屋，貸款成數較高、防震能力也較佳。

3.注意匯率風險，可透過貸款分散，降低一次性匯差壓力。

4.留意是否具備「特區民泊」資格，有助提升租金與資產價值。

李丹翔強調，日本銀行如今願意大方對海外人士放款，本身就是市場信心的展現，顯示大阪已取代東京，成為新的投資焦點。

◎本文內容已獲 財經主播/主持人 詹璇依 授權改寫，出處於此；未經同意禁止取用轉載。

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