台北老屋沒人買？數據打臉 專家：購屋族更重視「買得起、空間大」

永慶房產集團彙整實價登錄資料，台北市中古屋在價量上與新屋呈現明顯落差，近一年台北市屋齡30年以上的住宅交易占比高達55%，交易量為屋齡5年以下新屋的近五倍之多。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台北市因開發早、素地稀缺，新建住宅供給有限，整體屋齡偏高，而相較於新成屋，中古屋在價格相對親民、坪效高、地段成熟、交通機能完善等優勢下，成為自住與首購族的主要選擇。

觀察台北市12個行政區中，除了內湖區、南港區以外，其餘行政區皆以屋齡30年以上中古屋為交易主力，其中又以大安區、松山區兩區域差距最大，大安區和松山區屋齡30年以上的交易量占比分別高達69.4%和68.5%。

陳金萍表示，台北市許多屋齡30年以上的中古屋多位於市中心或交通樞紐周邊，所以即便屋齡偏高，仍吸引預算有限但希望入住核心地段的購屋族群。此外，中古屋可提供彈性較大的格局調整空間，總價相對親民。對首購族而言，比起新屋來說，中古屋「買得起、空間大」的實用性更為重要。

屋齡5年以下的住宅交易占比最高的則是大同區，近一年大同區屋齡5年以下住宅的交易占比超過三成。陳金萍表示，受惠於西區門戶計畫推動，加上危老、都更案逐步落地，區內新建案供給穩定釋出，也帶動新屋買氣不弱。雖然大同區整體屋齡偏高，但只要有新案推出，往往因地段成熟、總價相對可接受，吸引在地換屋與首購族進場，讓新屋交易表現脫穎而出。

若比較屋齡30年以上的中古屋和屋齡5年以下的新屋的價格，士林區兩者的價差高達70.6%，位居第一；其次是位於蛋白區的北投區，價差達61.7%。

陳金萍指出，過去士林、北投新案供給稀少，推案多集中於高潛力區段，包括北士科、士林官邸生活圈、天母商圈等，開價基準相對較高，而隨著捷運北環段動工、輝達（NVIDIA）進駐北投帶動產業題材發酵，帶來大量就業與居住需求，區內新成屋價格持續攀升。

此外，士林北投區域範圍大，有部分區域發展不均的現象，如社子島、陽明山周邊仍因交通與生活機能限制，對新案價格支撐有限，導致價差被進一步拉大。

相較之下，文山區與萬華區的新屋、中古屋價差最小，單坪價格僅相差約20萬元，價差約在三成。陳金萍分析，兩區多為傳統住宅區，土地開發強度適中，且近年缺乏重大建設或題材加持，新案價格無法拉高太多，因此新屋、中古屋價差收斂。

綜觀北市房市走勢，在土地取得困難、新屋供給有限的情況下，推升新案開價節節高升；而中古屋則因總價親民與地段優勢，仍為大多數自住型買方的首選。

陳金萍指出，未來隨著政策、利率與通膨環境持續變動，預期買方將更重視「價格可負擔」與實用性，中古屋交易優勢可望持續，而新成屋則需仰賴重大建設題材或品牌建商帶動，才能維持買氣。

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