南科FG特區將交地 信義房屋分析對台南房市影響

30萬坪的南科F、G區段徵收區（FG特區）2024年開始配地，信義房屋在地房市專家預估，最快明年就會有建商開始推案，依目前土地取得價格，預估新建透天總價會落在2,500~3,000萬以上、大樓每坪開價則會在35萬以上；這對台南房市有兩大影響，其一，隨著南科工作機會多、就業人口增、有新建案供給量，勢必帶動當地一波交易量，其二，FG特區屬台南蛋白區，當房價也往上成長，蛋黃區新屋、中古屋「打底價」也會有所提高。

南科近年快速成長，最早開發的區塊屬東側的LM特區，目前已漸漸發展成熟，區段內有學校、公園等設施，唯因可建築用地漸少，區域內又多為低密度開發的住宅區，多透天別墅等產品，故近年台南市府積極開發FG特區。

FG特區也位於南科特定區東側，但距離南科更近，行政區隸屬於善化、新市區，開發面積100.13公頃（約30萬坪）。開發完成後，約有31.85公頃的公共設施用地如公園、滯洪池、綠地、道路，另54.83公頃住宅用地、9.19公頃商業用地，目前進度已在2024年1月底完成配地，交地時間預計落在第2季、最慢第3季完成。

信義房屋台南民生店協理張榮說明，配地之後，建商有機會開始推案，因此，像是戶數較少、建照取得相對快速的透天產品，最快明年就有可能推出，大樓產品推案時間可能會再晚個半年到一年。依目前善化、新市土地取得價格每坪都在40~50萬之間來看，未來FG特區如有新透天開賣，地坪25~30坪的產品，總價預計在2,500~3,000萬以上，大樓的開價則應會站穩35萬以上。

隨著南科產值、工作人口逐年成長，南科三期也正如火如荼開發中，張榮指出，FG特區新案供給量增加，勢必帶動人口移入，尤其目前LM特區可建築用地剩下不到3成，FG特區的開發多少能緩解居住供不應求的問題，帶動一波交易量能；另要注意的是，FG特區在台南仍算蛋白區，但若蛋白區房價也成長至一定水位，蛋黃區的新屋、中古屋「打底價」一定也會跟著有所成長。

因此，對於購屋剛需、尤其是首購族群，張榮建議，若在南科工作但有預算考量，不妨可往曾文溪北如麻豆、佳里、七股等蛋殼區，尚有總價千萬左右透天，通勤時間與市區往返南科相差不多；若是有學區、機能等考慮，仍希望在台南傳統蛋黃、蛋白區購屋，建議可善用政府支持資源，例如新青安房貸，能較有感降低購屋負擔。

除了LM、FG特區之外，資料顯示，A~E、N、O等其他七區計畫面積約431公頃（約130萬坪），已於2021年啟動都市計畫規劃，烏橋中路以西的A~E（部分）以提供產業支援服務為主，以東E（部分）、N、O則以提供南科居住生活服務機能為主。2023年底，已經內政部都委會審議通過，將進入區段徵收籌備作業。

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