台南東區北區大抉擇 信義房屋傳授購屋秘訣

信義房屋台南民生店協理張榮分析,台南東區的社區、公園、學校及街廓規劃完善,自住剛性需求強、保值性高。(圖:信義房屋提供)
信義房屋台南民生店協理張榮分析,台南東區的社區、公園、學校及街廓規劃完善,自住剛性需求強、保值性高。(圖:信義房屋提供)

有台南網友於PTT發問,近期想於台南購屋,因過去曾經在台南火車站附近就學,因此偏好尋找火車站附近東區或是北區一帶中古電梯大樓,自住、投資皆宜的物件,希望預算在800萬、屋齡25年左右,引起網友討論。在地房仲表示,北區或是東區都算是不錯的選擇,若除了自住之外想兼顧置產,建議可找尋成大一帶、小東路以南的東區,除街廓較為整齊外,因剛性需求強烈,保值性較高。

針對原PO提問,東區、北區皆有網友推薦,但主要都建議靠成大較有發展性,亦有不少網友聚焦在成大一帶的商圈沒落,已不若以往熱鬧,因此可往北區一帶較有發展性。

信義房屋台南民生店協理張榮表示,台南市東區及北區相連,以小東路為界,以南屬於東區、以北屬於北區,其中北區是台南市最早發展的區塊之一,僅晚於中西區,因此整體的市容會較為擁擠些。而東區由於學區、機能、交通等規劃完善向來是台南傳統比較高價位的地段,因此以同樣條件來說房價地價都會比較貴。

依照網友開出的800萬預算條件與需求來看,3房約30坪、25年以上甚至30年以上的屋齡才有機會買到;或者是屋齡較新一點的新加坡式2房電梯華廈,但也同樣無車位。這是由於傳統台南中古物件坪數大都在3房以上,規劃小坪數的2房本來就少,因此總價大都會高於800萬以上。但地點的話,目前以東區市況來說,含車位物件不論新舊至少都須900萬到1,000萬以上,物件釋出的機率比較低。

關於區域怎麼選,張榮表示,這兩區各有千秋,但如果真的要擇一,會建議選擇東區。因為東區的社區、公園、綠地、學校以及街廓規劃,都較北區好些,路也較寬敞,相比之下北區由於發展的早所以街道顯得較窄小些,建物也較舊。

但北區又以縱貫鐵路為界,鐵路東側靠近成大的北區,社區相對較舊,物件以透天居多;西側則有較多的華廈物件,亦有價格親民的國宅,如大道新城,是許多人指名的熱門住宅之一,同時近年相當熱門、住宅環境極優的鄭子寮重劃區,同樣也位於北區西側,但價格也較高。

此外,網友原文有提到除了自住之外,想兼顧置產的需求,東區因為有成大、奇美兩大醫院,同時還有成功大學,就學、就業人口多,剛性需求很強,出租率也較高,物件也較為保值,一線也碰到不少客戶一開始是因為在東區就學或就業先購屋自住,離開後再轉租。

至於商圈沒落,張榮則認為,實際上那一帶的人口數並沒有減少,不論就學或是就業皆依舊存在。主要是因為近年房產價格持續上揚,租金也跟著高漲,加上交通逐漸發達、附近鐵路地下化工程等影響,主力消費族群不再只在附近消費,因此讓商圈逐漸外擴,不若以往集中,但東寧路等傳統繁盛區店家意願進駐仍高,店面詢問度一直是有的,只是沒有以前熱鬧,還不至於到沒落;一如站前商圈情況,看似沒落,實為擴散轉成巷弄文化,是近年台南商圈轉移的明顯現象。

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