危老夢難圓?北市減3成!專家揭2因素玩不下去

危老示意圖。記者游智文/攝影
危老示意圖。記者游智文/攝影

根據行政院主計總處最新資料,代表營建成本的營造工程指數CCI指數,今年3月達109.5,再度創下歷史新高。業者表示,營建成本漲不停,讓許多建商苦不堪言,由於成本無法掌控,危老都更推動也面臨困境。

元宏不動產加值服務平台創辦人、RBone卸震鋼甲業務副總經理周昆立表示,去年全台最火熱危老都更熱區北市,危老重建核准件數僅剩下152件,年減量逼近3成,創近三年新低,市場更傳出不少危老案玩不下去的狀態。

周昆立表示,目前危老都更在「營建成本飄升」與「房價陷入盤整」的兩大衝擊下,正面臨整合利潤被壓縮、地主不願降低分回比例、建商不想賠錢蓋的困境。不僅申請變少,就算核准了,不少案子拖著不願開工。

以營建成本飆升來說,蓋房子用量最大的預拌混凝土、鋼筋、型鋼、鋼板、材料類等,五來來價格漲幅高達3~4成,人力成本也大幅攀升。

3年前雙北百坪以下基地,每建坪營建成本約17~18萬,如每坪則要23~25萬,豪宅營建成本甚至還更高。

由於,營建成本大增由起造者負擔,目前很多整合中的危老案都因考量營造成本大幅變動,利潤被大幅壓縮,加上地主不願分回坪數減少、業者也不願賠錢興建,就很容易出現合作破局的狀況。

再以房價陷入盤整來看,市場在商言商,房市景氣上升時期,房價不斷上漲,參與都更的地主與建商可分回來的價值自然也會更多,也會更有推動都更的意願。

但是,去年下半年以來,台灣房市因為升息與政府打炒房等因素,買氣開始出現停滯,房價也陷入盤整,導致都更危老推動上缺少了誘因。

周昆立指出,前幾年營建成本攀升,但因房價上漲,不少地區房價漲幅超過造價成本,危老都更要推動還算順利。

以台北市很多地區來說,新案每坪房價都在百萬以上,房價每上漲10%就是10萬元,即使興建成本從20萬元漲至25萬元,房價的漲幅也足以吸收掉多餘成本。

但是,去年下半年以來新案售價開始出現停滯,營建成本卻不斷創高,都更推動者在無法順利漲價轉嫁給購屋者下,自然開始衝擊危老都更的推動狀況。

而且據統計,2018年至今年4月底,北市核准的危老改建案,有高達86%,基地面積在300坪內。小基地改建案在精華都會區是危老都更的主流,但這類基地條件,規劃與施工難度會較高,成本更不容易壓低,因此,面對營建成本高漲的環境下,市占率高的小基地危老案勢必大受衝擊。

周昆立分析,面對危老都更開始推不動的狀況,有四種解法:一、等待營建成本回落,自然可順利推動。二、期待房價再度上漲,抵銷成本上升的衝擊。三、爭取容積獎勵,創造建案價值。第四,則是利用可節省成本與有創價效果的建材輔助工具,讓危老改建案在省成本下,又能價值提升。

他表示,以目前來看,期待營建成本快速下降與期待房價快速上漲都有點不切實際,爭取容積獎勵則需要符合種種規定,經過審查材可獲得。因此,較好的辦法是,地主與建商利用一些成本低、可創價的輔助建材工具,如卸震鋼甲這類工具,提高建物價值及售價,有意推動危老的屋主或是業者可多留意相關資訊,找尋危老都更推動的突破口。

資料來源/元宏不動產加值服務平台
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