市場估再升息 專家:七大利空出盡、房市年底前回溫

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

市場預期明(22)日央行可能再度升息,中華民國不動產仲介同業公會全聯會榮譽理事長暨吉家網董事長李同榮認為,無論央行升息半碼或一碼,今年七大利空,包括QE縮表、利率持續上升、通貨膨脹加劇、疫情延燒、假性需求爆表、蛋白超漲、兩岸衝突升高、打房力道加重,房市在交易量縮的狀況力抗之下,七大利空都已出盡,市場將於年底前逐漸回溫。

若從升息後預售市場走勢來看,李同榮分析,今年初預售市場因七大利空因素逆襲,房市短線投資客倒貨影響,銷售率其差無比,但量縮、價卻不跌,預期升息循環的心理已經充分反應在市場預期之中,目前溫和升息環境下,其實也是一種利空出盡,尤其內政部平均地權五大修法包括禁止轉售,這些不利因素也已充分反應在市場上,房價利差縮小,炒作已經收斂。

李同榮指出,若政府修法禁止轉售,又間接把投資客倒貨產生的多餘供給全數回收,建商就可放心推案,把原來已經降溫保守的售價再度提高,市場的溫度會因假性需求被閉鎖而再度增溫,這就是市場機制被扭曲的後果,政府不可不慎。因此無論修法或不修法都會是利空出盡,預售市場炒作已收斂,將會在大選後、年底前,交易量逐漸回溫。

成屋市場方面,李同榮分析,今年前八月買賣移轉棟數,年減1.71%,房價反而不跌且小漲。預期9月開始,成屋交易量會早於預售市場逐漸回溫,若沒重大利空,溫和升息對成屋市場影響也非常有限,全年交易量會跌破眼鏡,將不如市場的悲觀預期,不但不減,反而會小增,這表示資金充裕與剛性需求的強勁,才能力抗七大利空的逆襲。

李同榮認為,房價下不來的另一重要因素就是技術循環處於上升軌道上,只是原來強勁主升段被打弱了,房市降溫,進入末升段,漲幅會逐漸縮小,炒作也會因無利可圖而收斂。

升息對房市主要的影響在於首購族,目前以一千萬房貸為例,若升息一碼則再增加1.4萬的年支出。若再升半碼,等於今年升兩碼,每年約增2.8萬房貸支出,對換屋與高收入者無動於衷,而對首購者影響也非常有限。若升息循環控制在四碼以內,仍然不影響房市首購剛性需求。

李同榮指出,七隻灰犀牛只剩「兩岸衝突升高」仍存在不確定性,未來一年,只要兩岸衝突沒有繼續升高,2023房市仍不會有反轉現象發生,只是房價漲幅會明顯再縮小。

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