各車站商圈沒落 地王光環褪色
全台火車站前商圈向來身價不凡，許多商店更穩居地王地位，但受消費型態改變等因素影響，近年已黯然失色，鐵捲門紛紛拉下，滿是售、租廣告。學者指出，這種現象日本也發生好幾年了，想要振興必須塑造足夠特色，團結的商圈還有希望，不團結的商圈很容易被潮流淹沒。
台北車站商圈過去車水馬龍，如今人潮大不如前，不少店鋪乏人問津或轉做短租拍賣店，補習班林立南陽街也因少子化影響，榮景不再。鄰近的重慶南路，鼎盛時期皆為書店，隨閱讀方式改變，老字號書店熄燈，店家紛紛轉型。
新竹市前市長林智堅視為重要政績的新竹車站改造案，站前風景光鮮亮麗，但站前商圈卻有不少「售、租」字條，和假日常造成交通壅塞的巨城購物中心周邊商圈相比，形成強烈反差。在地的成功里長林俊縢說，舊城區商圈人潮直直落，以前商店街一位難求，現在店面月租從15萬砍到8萬都無人願意租，人潮不來、生意做不下去。
雲林地王長達20多年都是由站前一家手表行蟬聯，2009年公告土地現值每坪61萬多元，今年已降到58萬多，對比過去盛極一時，車站前商圈逐漸褪色中。
高雄車站曾是做生意火紅的精華地段，但隨著高雄捷運紅線工程、鐵路地下化工程接續動工，長達20年的工程黑暗期對站前商店造成重擊，人潮大減，加上高鐵左營站通車後，南北往返的通勤旅客被吸走大半，鄰近幾大商圈也遭波及。
雲林科技大學創意生活設計系教授黃世輝表示，台北市信義商圈變強了，台北火車站前商圈就開始走弱，台中市百貨公司都設在郊區，火車站前、繼光街等商圈就沒那麼熱鬧，這個現象又叫做中心商店街空洞化、鐵捲門現象，日本也發生好幾年了。
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