實價登錄大數據揭房市！高價住宅占比升至1.31% 信用管制壓低交易

中央銀行最新季刊「台灣實價登錄資料庫的應用：兼論央行高價住宅規範措施與效果」研究指出，2020年以來，受全球主要經濟體疫情期間實施寬鬆貨幣政策，以及台商資金回流等因素影響，全台高價住宅交易占比明顯攀升，由2014年至2019年平均的0.8%，提高至2020年至2025年的1.31%。不過，央行針對高價住宅實施的信用管制，已發揮抑制高價住宅交易的效果，尤其在管制門檻附近出現明顯的交易量落差。

研究指出，2012年以前，國內不動產統計長期存在資料涵蓋範圍、統計頻率及對象定義不一致等問題，導致不同機構公布的房市數據經常出現落差。2012年政府推動健全房市措施後，逐步建立實價登錄資料庫，累積至今已有上百萬筆交易資料，不僅提供民眾購屋參考，也成為政府制定房市政策及檢視政策成效的重要依據。

此次研究作者為中央銀行經濟研究處助理研究員俞欣榮，運用程式整理實價登錄資料，建立成屋、預售屋及高價住宅交易資料庫，並與台北市政府、內政部及信義房屋等單位的資料篩選標準進行比較，結果顯示，研究建構的資料庫已能初步取得相近結果，有助金融監理機關更即時掌握住宅市場價量變化。

研究發現，若參考信義房屋高價住宅篩選條件，全台高價住宅交易占比呈現長期成長趨勢，尤其2020年後增幅更加明顯。不過，依照央行各地區高價住宅信用管制範圍分析，除台北市外，受管制的高價住宅交易筆數占整體住宅市場比率均不到3%，顯示現行高價住宅認定標準對整體住宅市場交易的直接影響有限。

值得注意的是，高價住宅價格波動風險也明顯高於一般住宅。央行比較全台主要地區高總價住宅成交價格第95及第97百分位數，與住宅成交總價中位數的年增率發現，高總價住宅價格年增率波動程度普遍較大，反映高價住宅市場價格變化更劇烈，銀行承作此類房貸所面臨的風險相對較高。

研究另一項重要發現，是央行高價住宅信用管制出現「門檻效果」。由主要都會區成交總價分布觀察，接近高價住宅認定門檻的交易，可能因購屋者希望避開較嚴格的信用管制，而嘗試壓低成交價格，造成門檻以上附近的交易量，明顯低於門檻以下附近的交易量。這顯示信用管制確實降低門檻以上高價住宅的交易活動，達到抑制資金過度流入高價住宅市場的效果。

這項研究除可增加不動產市場統計資料來源，未來也能結合銀行不動產放款統計，進一步評估成屋及預售屋市場的金融脆弱性與下行風險。此外，實價登錄資料也可用來查核媒體房市報導，客觀檢視市場訊息是否合理，避免不實資訊影響民眾預期及房市交易。

央行透過實價登錄大數據分析，證實高價住宅信用管制具有抑制特定價格區間交易的效果。未來也將進一步研究管制門檻對不同價格區間供需及市場效率的影響，作為後續房市政策調整與金融穩定評估的參考。

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