兩年內換屋也不一定能退稅！她漏看一條件竟要補繳400多萬
換屋想申請房地合一稅重購優惠，除了新舊房地買賣須在兩年內，設籍、實際居住及使用情形也都是審核重點。台北國稅局指出，一名納稅人換屋時列報400餘萬元重購扣抵稅額，原本申報免繳稅，卻因出售的舊屋曾出租，不符合優惠條件，遭補稅400餘萬元。
國稅局表示，個人出售民國105年1月1日以後取得、適用房地合一課稅規定的房地，若重購自用住宅並符合條件，無論「先買後賣」或「先賣後買」，都可申請扣抵或退還房地合一稅。
適用優惠須掌握三項條件。首先，出售舊房地與重購新房地的移轉登記時間，須相隔兩年以內。其次，本人、配偶或未成年子女，須在出售及重購的房屋辦妥戶籍登記，並實際居住。第三，新舊房屋均不得出租、供營業或執行業務使用。
國稅局提醒，是否符合自住，會依本人、配偶或未成年子女有無實際居住的客觀事證綜合判斷，並非只要遷入戶籍就能適用優惠。
就有一名小君（化名）於2021年7月買進A房地，2022年11月再買進B房地，之後於2024年9月出售A房地，並完成所有權移轉登記。由於買進B房地至出售A房地未超過兩年，小君在2024年10月申報房地合一稅時，自行列報400餘萬元重購自住房地扣抵稅額，扣抵後應繳稅額為零。
不過，國稅局查出，小君出售的A房地有出租情形，不符合重購優惠規定，因此核定可扣抵稅額為零，須補繳400餘萬元稅款。
此外，重購優惠還有五年列管規定。重購房地若在五年內改作其他用途或再移轉，國稅局將追繳原先扣抵或退還的稅額，換屋族申請前應確認符合條件，取得優惠後也須留意房屋用途。
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