第二戶放寬7成置產族回流！專家示警別瞎買：36萬戶交屋潮要來了

這兩週，我已經連續收到三個學生來問我：「江湖，最近還有沒有 APPLE 件？」這是一個很有意思的訊號。

9月18日開始，央行正式把自然人第二戶購屋貸款上限，從6成放寬到7成。

不要小看這一成，一間1,500萬的房子，原本至少準備600萬，現在理論上變成450萬，自備款直接少了150萬。

對首購族來說，可能只是政策新聞；但對原本就在等機會的置產族來說，這就是：「我好像又可以買了。」

所以最近我很明顯感受到，房市的第二大族群「置產族」，開始蠢蠢欲動了。

但是！如果你問我：現在是不是房市準備重新起飛，可以開始閉著眼睛買？

我反而會說：千萬不要。因為我現在對房市，還有兩個很大的隱憂：

隱憂一：真正的交屋潮 才正要來

過去幾年預售市場最熱的時候，建商大量推案、開工。

現在這些房子，正一批一批準備完工。

內政部資料顯示，2025 年住宅使用執照已經來到14.3 萬戶；而市場根據前幾年的開工量推估，2026-2028年可能還有約32-36萬戶的新屋完工潮。

這代表什麼？代表接下來幾年市場面對的，不只是中古屋屋主想賣房子。

還有：預售屋交屋、投資客換約後接屋、建商餘屋、資金吃緊後釋出的物件，供給壓力並沒有消失。

所以第二戶放寬七成，確實讓需求端多了一口氣，但不要忘了：供給端的浪，也正在過來。

隱憂二：投資房地產的「現金流」越來越難看

這幾年很多投資人都有一個共同感受：房租漲不動，房貸卻越來越貴。

現在一般投資型房貸實際拿到的利率，大約落在2.75%-3%左右，依個人條件與銀行而不同。放到國際上看，這個利率其實還不算高。

問題是：我們的租金，沒有辦法跟著資金成本同比例往上漲。

因為租金最後還是受到一般家庭所得與租屋負擔能力限制。

所以你會發現一件很殘酷的事情：房價1,500萬，一個月租25,000-30,000，扣掉房貸利息、管理費、房屋稅、地價稅、修繕、空租期...，投報率真的很難看。

更別說現在美國利率環境又開始出現變數，如果未來台灣資金成本被迫繼續往上，對房地產投資市場的殺傷力，絕對不是多個0.25%那麼簡單。

因為槓桿越大的人，對利率就越敏感。所以我一直跟我的學生講：現在買房投資，不要再把眼睛死盯著「現金流」，真正要賺的是「增值」。

與其每天巴巴地算著，「這間一個月可以正3,000、那間可以正5,000。」不如好好找一間：未來有機會讓你自備款翻倍的房子。

租金的角色是什麼？我把它叫做：養房糧草。

它不是你的主要獲利來源，它的任務是幫你負擔利息、稅費與持有成本，讓這間房子可以自己活下去，然後給你時間等待增值。

所以如果現在你問我：「江湖，現在還能不能投資房地產？」我的答案不是不能，而是：可以，但你要比以前更會挑。

我現在挑投資房，只看三件事：

一定要挑黃金地段

能買市區，就不要跑郊區。

能買核心，就不要為了便宜跑去海線。市場好的時候，雞犬升天，什麼都有人買。但是市場不好的時候，資金只會往最好的地方集中。

地段，是房地產最後一道防線。

一定要買便宜

最近市場確實有一點「死灰復燃」的跡象，但是不要因此就開始追價。

以我現在第一線看到的市場：條件好的房子，大約要到過去行情的9-9.5折，市場才開始願意接受。

條件沒有那麼完美的，甚至要到8-9折，才有機會快速成交。

至於那種：地點差、格局差、嫌惡設施、產品力又弱，只是因為「很便宜」就想買的房子，現在反而不要碰！

因為真正可怕的不是你買貴50萬，而是三年後你想賣，根本沒有人要接。

一定要有正現金流

前面才說不要追求現金流，為什麼這裡又要求正現金流？因為這兩件事情完全不衝突。

我不要靠租金賺錢，但我也不要每個月拿自己的薪水養房子。

投資最怕的不是帳面跌價，而是：卡現金。所以即使你今天有能力買一間4,000萬的房子，我都未必建議你把全部籌碼壓在一間。

如果條件允許，我寧願建立一個投資組合：4間1,000萬，或是3間1,300萬左右的房子。

不同地段、不同租客、不同未來出售時間，你的資金調度能力會完全不同。

所以，第二戶七成，我認為是一個重要訊號。它確實把一部分被擋在門外的置產需求，重新放回市場。

我自己身邊，也已經開始感受到投資人回來找物件，但是，信心回來≠房價馬上再噴一波。

接下來三年供給壓力仍然很大，資金成本也還有不確定性。這反而可能是一段非常有趣的時間：市場開始有人敢買了，但還沒有熱到屋主可以亂開價。

而這種市場，就是我最喜歡找APPLE件＊的時候。

＊註：房市術語「蘋果件／APPLE件」（又稱A案、A級貨），專指條件優質、一推出就秒殺的搶手物件。對自住客而言主要有兩種：一是「價格低於市價」買到賺到；二是「價格合理且屋況佳」，能省下可觀的修繕費用。

◎本文獲 Mr.江湖 授權（來源出處），嚴禁未經同意擅自轉載、重製或改寫。

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