輝達換房東！凱基砸206億元買潤泰新「南港玉成大樓」 創今年最大交易

輝達（NVIDIA）要換房東了！潤泰新「南港玉成大樓」以206億元整棟售出給凱基人壽，創今年最大商用不動產交易。潤泰新（9945）23日指出，該案預計明年初點交，扣掉先前已認列評價利益，可認列約35億元。

另，該大樓最知名的租客為輝達，一共承租了15個樓層，其餘租客有部分外商，而剩下的21樓～27樓目前為潤泰新售後回租，占比約三成左右。

潤泰新23日公告，成交「南港玉成大樓」，交易金額為202.18億元，土地面積約1,599.83坪，建物面積（含車位）約2.05萬坪，車位共290車，交易對象為凱基人壽，另將同時簽署不動產租賃契約（部份尚未出租標的售後租回），預計處分利益99.19億元，其中有64億元之評價利益已於母公司過去之財報中認列。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛分析，此次南港玉成大樓由壽險業接手，除看中標的本身條件，也與壽險業不動產投資收益率門檻即將調高有關。

依現行規範，壽險業不動產投資收益率門檻明年起將由2.72%提高至2.895%，投資條件進一步趨嚴，對壽險業而言，年底前具備租約、收益穩定且地段佳的商辦標的，投資急迫性相對提高。

他指出，在收益率門檻逐步提高的情況下，壽險業希望趕在收益率門檻再提高前完成布局，賣方則可能面臨價格調整壓力，因此只要價格條件合理，年底前壽險業投資商用不動產的意願仍強，甚至可能吸引部分自用型企業進場。

觀察南港商辦市場，黃舒衛分析，南港可概分為後山埤、昆陽、南港站及經貿園區等區域，目前具備大量體、可整棟交易條件的商辦，主要集中在昆陽站一帶，因此若壽險業要進行大型資產配置，昆陽站周邊將是重要布局區域。

黃舒衛表示，台北市整棟出售的商辦本來就相當稀缺，南港玉成大樓又具有完整租約與大型國際企業租戶，尤其輝達承租15個樓層，租戶品牌及租金收益穩定度都是壽險業評估資產的重要條件。

未來若南港周邊再出現大型商辦交易，本案也可能成為市場價格及租金收益率的重要參考點，形成區域資產價格的「定錨」效果。

此外，南港玉成大樓位於南港重要交通節點，周邊具備高鐵、台鐵及捷運等交通建設，鄰近國泰調車場，區域仍有開發潛力。

黃舒衛認為，對壽險業而言，這類具備大型企業租戶、穩定租金收益、交通條件及品牌建商開發背景的標的，在目前市場環境下具有一定吸引力。

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