買房登記子女名下算贈與！地政士揭隱形重稅：土增與房地合一更驚人

你以為贈與只要不超過244萬就沒事？錯！真正會出事的，往往不是金額，而是錢從誰的帳戶出來、財產登記給誰、後面還有哪些稅。情情幫大家整理10個最常踩的雷，資產移轉前先看這篇。

第一，244萬是「每位贈與人」，不是「每位受贈人」。

爸爸一年給兒子244萬、再給女兒244萬，爸爸的贈與總額就是488萬，只有一次244萬免稅額。但爸爸、媽媽各自有244萬，兩人合計488萬，前提是錢真的是各自的。

第二，夫妻各有244萬，但財產來源要清楚。

如果錢原本都是爸爸的，只是先匯到媽媽帳戶再轉給小孩，主張有一部分是媽媽贈與，國稅局還是會追資金來源。金流要跟財產權屬一致，才站得住腳。

第三，親子借款要有完整借貸紀錄。

寫借據、約定還款期限、匯款紀錄、實際還款，缺一不可。無息借款不一定等於贈與，但如果沒還款、後來直接免除債務，就會被視同贈與課稅。

第四，父母出錢買房登記子女名下，就是視同贈與。

贈與價值不是用市價，而是用公告土地現值＋房屋評定標準價格。而且要在期限內申報贈與稅。

第五，低於244萬通常免申報，但產權移轉可能還是要辦。

不動產過戶需要國稅局核發免稅證明，還是得在30日內申報。別以為沒超過244萬就什麼都不用做。

第六，子女結婚，父母各有額外100萬婚嫁贈與。

這100萬不占用每年244萬，所以父母兩人合計可安排688萬不課贈與稅。但要注意，必須是結婚登記前後6個月內的贈與。

第七，房子送子女，贈與稅只是成本之一。

還有土地增值稅（一般用地20%～40%累進，不能用自用10%）、契稅6%，以及未來子女出售時的房地合一稅。市價高、公告現值低的不動產，生前贈與未必最省。

第八，死亡前2年贈與配偶，目前仍原則併入遺產。

憲法法庭雖然判決部分違憲，要求兩年內修法，但截至2026年9月，修法還在立法院審查，現在還不能說「已經不用併入遺產」。

第九，未成年人一年存入400萬，是金融機構通報門檻，不是免稅額。

國稅局會追資金來源，如果是父母贈與，就回到244萬免稅額計算；如果是子女自己的錢，要保留證明。

第十，二親等買賣，完整金流決定是否被視為贈與。

父母賣房給子女，如果契約寫買賣、實際沒付款，或父母先把錢給子女、子女再匯回父母，這種金流會被認定是贈與，補稅加罰款。

情情最後提醒：贈與規劃最重要的三件事「財產屬於誰、資金從哪裡來、後續還有哪些稅」。

244萬免稅額只是其中一小塊，現金要留金流、借款要留債權證明、買賣要留付款紀錄、不動產要算土增稅和房地合一。

傳承不能只看今天省多少，要把現在移轉成本和未來出售稅負一起算，才能真正安心。

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