房市已軟著陸！賴正鎰提四大建言：豪宅門檻應優先修正

外界預期美國聯準會可能即將升息，市場關注央行本季理監事會議是否調整房市管制力度或跟進升息。對此，鄉林集團董事長賴正鎰15日指出，預估央行不會有太大動作。

他建議，央行提高已實施13年未調的高價住宅貸款門檻並適度放寬已經實施兩年的第七波金融緊縮措施，照顧換屋族的自住剛需者，避免引發房地產相關產業的連鎖風險，真正達到「軟著陸」。

賴正鎰指出，自央行實施第七波信用管制與限貸緊縮政策以來，房市投機炒作風氣已獲得有效抑制，全體銀行不動產貸款占總放款比率，已從2024年6月底37.6%，降至2026年5月底的35.2%，顯示資金集中房地產情況明顯有所改善，整體市場正朝向「軟著陸」的方向健康發展，交易主體已全面回歸首購與換屋等剛性需求。

賴正鎰提出四大建議，第一，檢討高價住宅門檻。

近年土地價格、營造成本及人工成本大幅上升，總價也隨之提高，過去訂定的高價住宅貸款門檻已逐漸與市場現況脫節，許多換屋族想升級居住空間，卻輕易就觸碰豪宅貸款線，導致換屋只能越換越小，空間太窄太小，全家無法住在同一屋簷下，喪失老年互相照顧的家庭需求，還要面臨貸款驟降至3成資金，需有高額7成自備款才能換屋的窘境。

建議應檢討修正高價住宅門檻，台北市應從7000萬元拉高至8,000萬元，甚至1.2億元；新北市則可由目前6,000萬元提高至7,000萬元，最好是可以到9,000萬元；其他地區(桃園、新竹縣市、台中、台南、高雄)從4,000萬元拉高到5000萬元，最好是可以6000萬元以上；台灣省縣市要從3000萬元拉高到4000萬元，讓一般換屋型、高總價自住產品不再因「高價住宅」這個名目，而受到過度限貸，將貸款成數也應從3成拉到5成，減少真正換屋者的民怨。

第二，適度放寬第二戶及鬆綁第三戶信用管制。

目前自然人第2戶購屋貸款最高成數為6成且無寬限期，第3戶以上貸款最高成數維持3成，同樣無寬限期，但現在許多第二戶購屋者並非投資客，而是因子女成家、父母照護、工作地點改變或改善居住品質而換屋的剛性需求者。

央行雖然已在今年3月將第二戶貸款成數提高至6成，且切結第二戶房貸撥款後的 18 個月內出售並清償第一戶貸款，但現階段出售舊屋需求時間普遍拉長，建議下一階段可進一步滾動檢討，再放寬至7成至7.5成，並將18個月延長到24個月，照顧換屋族的實際需求。另外，第三戶最高貸款成數現行只能貸到3成，也建議放寬，可以貸到4成或5成，減少貸款不足或被迫解約的消費爭議。

第三，鬆綁18個月限期開工令。

開發商受限於18個月貸款開工令限制，為了不被收回土建融資貸款，逼不得已只好被迫開工，但現在建築成本高漲不下，對開發商壓力很大，甚至可能出現爛尾樓的情況。建議政府依都更、合建或大型開發案等不同條件，給予彈性延長期限，避免建商因趕開工，影響規畫品質與營運周轉，讓整體供給端可健康運作。

第四，土建融資貸款放寬。

針對土地與建築融資，土建融(土地融資與建築融資)貸款成數會受到央行信用管制與銀行法規限制，土地貸款最高上限為 5成，但只會先撥款4成，其中1成須保留為動工款，待實際動工後才撥付，建議能恢復到過去的貸款6成，動工可拿到7成。

另外，針對外界預期台灣可能會根據美國聯準會因通膨壓力可能跟進升息。賴正鎰認為，台灣目前經濟基本面穩健，雖然國內通膨連續4個月突破2%警戒線，但CPI年增率約2.04%，仍低於美國約3.4%。

另一方面，台灣出口與投資動能持續強勁，財政部數據顯示今年前8個月出口總額達5,743.4億美元、年增44.2%，連續34個月正成長；主計總處最新預估今年上半年經濟成長14.15%，全年GDP成長率可望達11.05%，GDP規模上看1兆536億美元，平均每人GDP首度突破4萬美元、達45,332美元，創近39年來最高增幅，顯示台灣正處於「高成長、低通膨」的相對穩健格局。

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