數億買地剩微薄租金收益？老房卡死都更 律師：地主陷「低地租＋物權優購」雙重枷鎖
高價購置市區土地進行資產布局或都更整合，若地上存在他人建物且構成《民法》第425條之一的法定租賃關係，地主往往會陷入難以脫身的法律與財務泥淖。
律師陳樹村直言，現行司法實務過度偏袒地上建物所有權人，讓砸下數千萬甚至數億元買地的地主，承受租金回報極低、處分權受限與開發停擺的三重經濟重擊，嚴重背離土地經濟效益。
陳樹村指出，地主面臨的第一重打擊是「租金回報完全失衡」。
當拆屋還地無望而請求法院核定租金時，實務上多受限於《土地法》第97條規範，租金僅按「申報地價（非市價）」年息5%至10%計算，法院甚至多數僅判核定5%。
相較於以昂貴市價取得的高額土地成本，這類地租實質收益極其微薄，形成「大筆資金卡死、年收象徵性地租」的荒謬現象。
其次，地主更得面對強大的「物權優先購買權枷鎖」。
陳樹村說明，依《土地法》第104條規定，租地建屋具備物權性質的優先購買權。
這意味著地主未來若想轉手土地，屋主依法享有物權級的優先購買權；若未依法通知屋主，買賣甚至會衍生無效或違約爭議，導致土地處分彈性大幅受限，更讓一般買方望而卻步。
陳樹村強調，這種制度已嚴重違反現代土地經濟學「土地供給稀缺」的原則。
早期社會因經濟匱乏而偏重保護棲身的建築物；但如今市區土地極需都更再造，法律卻任由不堪使用或無經濟價值的老舊建物長期壓制高價素地，形同劣幣驅逐良幣。
他建議地主在投入高額資金前，務必精算土地上的租賃法律負擔，切莫輕忽低租金與優購權所引發的長期資金套牢風險。
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