包租龍頭爆雷 李同榮：脫胎換骨好時機、新藍海在這

兆基事件引發社會對包租代管產業公司治理與監理制度的關注，房市趨勢專家李同榮表示，個別企業事件不應被放大成對整個產業的否定。相反地，這正是包租代管業脫胎換骨新契機。

他同時提出「如何促進包租代管業良性驅動循環」與「如何開創市場的新藍海」全新論述。

李同榮表示，這個產業良性驅動循環，要先從政策配合產業體質改善開始，進而提升產業服務價值，達到循環服務與循環收益的增長目標，也就是依序為：健全制度管理→服務品質提升 → 客戶體驗改善 → 信任提高 → 黏著度增加 → 重複服務增加 → 延伸性生活周邊服務→循環收益提升 → 市場規模擴大。

李同榮認為，台灣包租代管仍處產業萌芽初期，過去主要由政策帶動，未來真正的成長動能則在龐大的民間租賃服務市場，未來市場發展有八大趨勢和展望：

一、市場需求龐大，產業規模持續擴張

政府政策奠定包租代管初期市場基礎，真正成長空間在民間租賃市場。未來應逐步走出補貼與標案，擺脫政策依賴，讓龐大的市場需求，決定產業規模的擴張。

二、從「政策導向」走向「市場驅動」

房東需要招租、收租、修繕與風險管理；房客需要資訊透明、契約安全與居住保障。龐大的專業服務缺口，將會超過一百萬戶規模，這需要靠業者本身以專業服務的提升，換取客戶的信賴，促進市場的持續擴張，這就是包租代管真正的新藍海。

三、從「管理戶數」走向「服務產值」

未來產業規模，不只論管理多少戶，更要論「一戶能創造多少服務價值」。從招租、管理、修繕、續約，到由租轉買、由租轉賣及生活周邊服務，讓有限戶數創造無限延伸的服務價值，也就是「提升戶效」比「增加管理戶數」更為重要。

四、「包租」靠微經營，創造競爭優勢與獲利

包租業者透過精準租金評估、降低空置、控制修繕成本與提升出租效率，在每一戶的精細管理中累積利潤，形成「微經營」競爭力與優勢，進而提高投報獲利能力。

五、「代管」靠服務品質提升，以「循環服務」創造「循環收益」

代管的核心在高品質服務與長期客戶管理關係，從一次招租延伸至管理、修繕、續約與再招租，形成「重複需求—循環服務—循環收益」的新商業模式。

六、客戶體驗與黏著度，決定租服產業的個別競爭力

服務品質創造體驗，體驗建立信任，信任形成黏著度。房東房客願意持續付費，產業才能從一次佣金走向長期循環收益，並延伸住宅生活周邊服務。

七、政策從「創造戶數」轉向「創造成長環境」

政府應讓社宅供給與包租代管分流，並推動「租賃資訊透明、契約與公證、押金及金流保障、財務業務監理，以及人才培訓與服務評鑑」等五大目標，建立公平安全的市場環境。

八、制度健全與專業升級，奠定永續發展基石

未來租服業應由「政府建立制度、業者做好服務、房東房客購買價值」三大方向建構永續發展的基石。政府不必替市場創造需求，應讓優質業者靠專業成長，帶動產業從「政策驅動」脫胎換骨，邁向永續經營的「市場驅動」目標。

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