媽媽送房給女兒竟被課重稅！地政士提醒「出售、贈與不同規則」：後者不適用10%優惠稅率

媽媽想把自住的房子贈與給女兒，卻被告知不能適用土地增值稅「一生一次」的自用住宅優惠稅率。

很多民眾都會跟情情說：「啊房子是我自己住的，為什麼送給小孩不能算自用住宅？」因為在法律跟稅法上，「出售」跟「贈與」是兩件完全不同的事。

為什麼「贈與」不能用「一生一次」？土地增值稅的「一生一次」自用住宅優惠稅率，法源依據是《土地稅法》第34條。

情情直接把法條白話翻譯給你看：土地所有權人 「出售」 其自用住宅用地者，可按10%優惠稅率課徵土地增值稅。

看清楚，法條寫的是 「出售」 ，不是「贈與」。

贈與在法律上屬於 「無償轉讓」 ，也就是媽媽把房子送給女兒，沒有拿到任何錢。這跟「出售」這種有金錢對價的買賣行為，在本質上完全不同。

財政部71年1月6日台財稅第30040號函早就解釋過了：贈與移轉並非出售，不適用土地稅法第34條規定按自用住宅用地特別稅率課徵土地增值稅。

因此，即使媽媽送給女兒的房子是自住，也因為移轉方式不符規定，而無法適用10%的優惠稅率。

情情小筆記：不管是配偶、父母子女、祖孫或兄弟姐妹之間的贈與，只要是「贈與」而非「買賣」，通通不能用「一生一次」優惠稅率。

出售 vs. 贈與：稅率差多少？

兩種移轉方式在稅率上差距懸殊：

情情算給你看：假設土地漲價總數額落在30%的級距，一間市值千萬的房子，光是土地增值稅就差了好幾十萬，甚至上百萬！

什麼情況才能用「一生一次」？

「一生一次」優惠的適用條件相當嚴格，必須同時符合以下所有條件：

情情特別提醒：「一生一次」顧名思義，每人一生只能使用一次。

給想贈與房產的您三個提醒

提醒一：「買賣」與「贈與」的稅負天差地別

在決定移轉方式前，務必先釐清「出售」與「贈與」在土地增值稅上的巨大差異。若以贈與方式進行土地移轉，必須依照一般稅率（20%、30%、40%）繳納土地增值稅。

提醒二：誠實申報 切勿投機
情情看過太多案例，有人為了適用優惠稅率，把實際的「贈與」虛報為「買賣」。千萬不要這麼做！ 這可能涉及偽造文書等法律責任。

提醒三：提前規劃 諮詢專業

建議在進行不動產移轉前，先向地方稅務機關諮詢，或尋求專業地政士（代書） 的協助，確保選擇最適合自身情況的移轉方式與節稅策略。

土地增值稅的「一生一次」優惠，只適用於「出售」自用住宅，不適用於「贈與」。

媽媽把房子送給女兒，即使房子是自住，也只能按一般用地稅率（20%、30%、40%）課稅，無法享有10%的優惠稅率。

房子要移轉之前，一定要先搞清楚「出售」與「贈與」的稅務差異，才不會跟自己的荷包過不去。

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