土地被套匯多次還有救？房產專家曝早期登記地雷：一要貸款就卡關

相信一塊土地，真的有可能會被重複套匯高達四到五次嗎？房產專家張希希分享，近日接到一名地主傳訊求助，表示自己的一塊土地被套匯了四、五次，不知道該怎麼辦。該地主為了這件事跑遍當地的地政事務所、找過律師與議員，甚至也尋求了代書的協助，但得到的答案幾乎都是「很難、無解」，無奈詢問張希希，這塊土地是不是違法的。

張希希搖頭，事實上這並不是違法，只是很多人不知道為什麼會發生重複套匯的狀況。她舉例，假設曾有一位阿公一口氣買下一號到六號六塊土地，後來在一號地上面蓋農舍。在當時申請權狀的年代還沒有像現在一樣有先進的電腦作業系統，承辦人員便直接把阿公名下的這六塊土地，跟一號地上的農舍全部綁在一起。後來，阿公慢慢將二號、三號、四號、五號、六號地分別賣給不同的人，但新買家根本不知道自己土地蓋房子的權利早已被使用。

新地主買到土地後因不知情，又陸續在土地上蓋了農業設施或農舍，並去申請合法權狀。在以前沒有電腦作業輔助查詢的情況下，承辦人員查不到套匯的問題，於是這同一塊土地的使用權，就這樣在不知不覺中被重複套匯了兩次、三次，甚至多達四、五次。許多地主聽到這裡，都會擔心自己的地是不是徹底沒救了，但只要找對方法，還是有機會可以處理，只是每一個案件狀況不同，必須先把每一次套匯的原委找出來。

針對套匯處理，張希希也分享了一個許多地主都不知道的重要觀念。如果農舍是蓋在主基地上，通常是不需要解除套匯的。也就是說，當農舍蓋在一號土地上面時，一號地本身並不需要解套匯，真正需要花心思處理的，反而是在後面幾塊作為配地的二號、三號、四號、五號與六號地。因此，民眾未來如果有機會要規劃農舍，一定要事先把主基地與配地的配置規劃清楚，在初期做好萬全準備，後面真的可以省下非常多的麻煩。

在土地領域接觸越久，越覺得許多地主不是不知道怎麼做，而是過去一直沒有人告訴他問題到底出在哪裡。一塊土地可能平時放了三、四十年都安然無事，但真正有事的時候，往往都是在要面臨買賣、繼承、貸款，或是準備申請蓋合法設施的那一天。因此，地主平時就要多加留意，不要等到真正需要使用、開發的那一刻，才驚覺自己的土地被套匯了。

◎感謝張希希授權分享（來源出處）。請尊重原創版權，未經同意請勿取用。

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