換屋兩房變三房...坪數卻沒變？專家揭預售屋3困境：買盤轉向中古市場

第二季央行理監事會議之前，看到超多媒體跟名嘴都在說，央行很有可能要繼續放寬第二戶貸款的成數限制，從六成變七成，讓換屋族少準備10%的購屋自備款，6/18答案揭曉：「並沒有」。

會有這樣的期待，或許跟6/10，總裁一句「選擇性信用管制就到這裡」，市場上引起軒然大波。

保守派認為，央行就算不繼續往死裡打，但也不會輕易鬆手；而多數房地產業者彷彿看到一絲曙光，歡聲雷動，覺得谷底盡頭即將過去，房地產準備起死回生。

以我自己身為 晨耀不動產有限公司 / 住商不動產水湳經貿加盟店店東，以及經營預售屋廣告公司的觀察，目前台中房市明顯呈現「#預售冷中古熱」的現象。

五月開始身邊房仲朋友不時傳來成交捷報，而且假日帶看量明顯回溫不少，根據永慶、住商、中信等房仲公司的統計資料來看，五月份全台房屋交易量月增8～12%不等。

不過預售屋的交易量卻遲遲不見起色，四月份全國預售屋僅成交2000多件，今年以來，單月份成交2000多、3000多件已成常態，跟前幾年單月就破萬件的盛況相去甚遠。

上禮拜跟同為廣告商的好友聊到這件事，我覺得預售屋目前銷售困頓在於單價愈來愈高、坪數愈來愈小、槓桿難玩投資客跑光光。

「價格愈來愈高」，相對以前買預售屋的最大優勢慢慢不見，從簽約金開始，每一期要付出的款項比起早年，已愈來愈高，有些預售屋每一、兩個月，或兩、三個月，就要收5～10萬，甚至數十萬不等，對一般受薪階級來說，把錢一次準備充足，直接買成屋不啻一個好的選擇。

「坪數愈來愈小」，這是針對換屋族的客戶來說最有感，原本想要以小換大、兩房換三房（或四房），結果發現現在的三房實際坪數，跟他們以前買兩房根本差沒多少，價格反而更貴，就算賣了兩房，也買不到新的三房，反而讓客戶轉向中古市場找房。

「投資客跑光光」這點真的不用多說，所有從業人員應該等有所體悟，其實這幾年來，隨著政府祭出一波波的選擇性信用管制政策，加上禁止預售屋換約、稅制加重等，早已嚇跑不少房市短期投資客。

二手市場近一年來愈來愈少預售換約的物件，買預售屋若不是自用的剛性需求，可能就剩下長期置產的高資產客群。

偏偏這兩種客群，自住客決定速度太慢、置產族母群體偏小，導致預售屋的成交量一直萎靡不振，未來能否回溫，我覺得關鍵還是在於貸款的成數能否提高，以及房市政策是否願意鬆綁。

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