擁4500萬淪窮人包租公現金流不夠日常花！謝富旭：借2千萬大膽運用「好負債」

坐在4,500萬資產上的「窮人包租公」

我的鄰居老張，是另一個流動性不足的案例。

70歲的老張和妻子皆已退休，他們育有二男一女，已出社會的長子雖然有在打工，但仍然入不敷出，偶爾得向二老尋求「金援」。老二專科畢業後，工作一直沒有著落，小女兒仍在就學，大學生活的開銷也頗為沉重。

有一天，我去做資源回收時遇到了老張，平時談笑風生的他，臉上蒙上一層憂鬱之色。他向我吐露心聲，因為銀行戶頭的錢已所剩無幾，所以準備拿手上的房子去借200萬元，都活到這把年紀了，還要跟銀行借錢周轉讓他覺得頗鬱卒。

其實，老張是一個擁有高資產的包租公，身邊資產初估價值有4,000 萬元以上。他除了一間自住房之外，還有一間月租7 萬元的店鋪。只是一家5口每個月的基本開銷12萬元跑不掉，光靠租金收入根本打不平，而每個月入不敷出達5萬元的財務缺口，讓已經退休10年的老張，把老本都要花光了。

「這次借200萬元，希望最少可以撐3年吧！」老張無奈地說。

老張的處境讓我相當感慨，因為以資產負債表的觀點來看的話，他其實是個「好野人」（有錢人的意思）。

20幾年前他來我們社區定居，僅以新台幣1千多萬元的代價就買下了兩間（連在一起）一樓的房子，兩間房子總坪數近50 坪，一間租人、一間自住。以目前的市價保守估算，總價值高達4,000至4,500 萬元之譜，而且目前是零貸款狀態。

但是以現金流量表的觀點來看，老張卻是個為錢煩惱、為錢愁，長年以來深受「體感窮」折磨的包租公。隨著老張與妻子逐漸年邁，如果任由目前現金流惡化的狀況持續下去，一場人生突來的變故或者健康危機，就可能輕易地把老張一棒擊沉。

幾經考量，老張決定拿房子向銀行借200萬元。但我認為這對老張的問題是治標不治本，並非長久之計。解決老張目前的財務狀況，當務之急是如何把目前呈負數，也就是一直呈失血狀態的現金流量轉為正數。

好負債與壞負債

解決老張的問題主要有2個途徑：

第一、提高主動收入。

也就是老張已經成年的2個兒子趕緊找到正職，財務獨立，不再成為家裡的財務負擔。但是，這畢竟是人家的家務事，我一個外人無從置喙，也沒有我可以使上力的地方。

第二、提高被動收入

提高租金在目前房地產不景氣的氣氛下，實在不容易（事實上老張還有被房客要求調降租金的壓力）。想來想去，目前效果最大、最能解決問題的方法就是走「活化資產」這條路。

也就是說，透過活化資產，借出房貸的低利資金，投放在高利報酬的高息股或價值成長股，創造出新的現金流，才是解決老張財務問題一勞永逸的方法。

我建議老張，與其拿房子向銀行借200萬元，不如一口氣借出2,000 萬元，作為股票資產的配置。當我講出這個建議時，老張睜大眼睛看著我說：「借2,000萬元耶！我不敢。」

但殊不知，老張原本打算小心翼翼借的200萬元其實是「壞負債」，大膽借出做高息股存股投資的2,000萬元，才是「好負債」。

所謂「壞負債」是指，當你借出一筆錢後，這筆負債沒有任何的生產力或生財力，它就只是一筆會讓你不斷付出利息的債務。除了為你付帳單、支應生活開支、償還債務等外，不會創造出任何收益的負債。

「好負債」則不一樣，當你借出一筆負債，投資運用得當的話，這筆負債創造出的收益，會大於你付的利息，而且這筆負債買進的資產還可能增值，逐漸地變成累積財富的一只「聚寶盆」。

（本文摘自今周刊《中年財富覺醒》，作者：謝富旭 ）

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