銀行鑑價低不等於買貴！專家揭「放款潛規則」：同銀行不同專員估價也可能不同

民眾買房向銀行申請貸款時，常會遇到銀行估價低於實際成交價的窘境，導致購屋族誤以為自己買貴，或是物件本身不具備該價值，房產專家小英指出，銀行的估價本質上與房子本身的真實價值「沒有太大的關係」。

銀行審核估價時，除了參考公開的實價登錄大數據之外，最核心的考量在於銀行當下的授信政策與放貸意願；當銀行內部放款水位逼近上限、額度不夠，或是對申貸人身分存有風險疑慮時，便會透過故意調低成數、壓低總價等變相方式「給買方軟釘子」，甚至要求綑綁銷售其他金融商品。

小英打破大眾對於「銀行總是想廣收業務」的刻板印象。她坦言，在台灣金融市場實務上，銀行放款受到銀行法規的水位限制，當額度吃緊時，篩選客戶的條件就會變得極為嚴苛。

小英舉出實際成交案例說明，先前有一筆工業廠房物件，同一個物件由不同買方送件估價，結果卻天差地遠。

法人客戶因平時與銀行資金往來相當頻繁、資本雄厚，順利獲得銀行高達一億多萬元的估價認可，並展現極高的承作意願。

反觀另一組競爭買方由於是以「自然人」身分購買大型廠房，銀行基於風險評估，認為個人對於大型標的的承擔防範能力不足，隨即啟動風險控管，變相給出僅七、八千萬元的低估數字，用軟釘子勸退風險較高的客戶。

除了買方申貸身分（法人與自然人）的差異之外，同一間銀行、不同承辦業務所估出來的數字也可能大相逕庭。

小英透露，去年成交的一筆不動產物件中，就出現同間銀行兩位業務各自估價的奇特現象，其中一位業務順利估到實際成交價，另一位業務卻僅估出三千二、三千三萬元的低價。

事後私下詢問專員才得知，該名給出低估數字的業務，純粹是因為自身手上的放款額度不太夠，才會在總價上刻意刁難，抑或是暗示買方必須額外搭配申購特定金融商品、保險或理財方案，銀行才願意給出合乎預期的貸款條件。

面對這種存在於不動產市場的資訊不對稱，小英特別提醒購屋族，當遇到銀行核貸成數或估價不如預期時，切勿盲目陷入自我懷疑，因為這往往只是銀行內部「額度控管」與「商業談判」的手法。

買方平時應多與不同金融機構建立深厚的信用往來，並在購屋前採取「多方送審」的配置策略。看懂銀行放款的潛規則與話術，實事求是地評估自身財務彈性，才能在利率與成數的攻防戰中爭取到最佳權益，確保資產交易流程安全過關。

◎感謝 高雄 左鼓賣房找小英 授權分享（來源出處）。請尊重原創版權，未經同意請勿取用。

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