想省2100萬贈與稅...反倒賠7千萬！專家揭贈與4模式：稅金可砍到175萬

送人房子也有技巧！不動產怎麼送人最節稅？

前面講了關於贈與稅的基本知識，或許你還會質疑，不動產到底如何贈與最節稅？

假設某位父親不考慮以繼承的方式轉移不動產，而是準備贈送臺北市大安區價值3.3億元的不動產給子女，該不動產土地公告現值及房屋評定標準價格合計為8,000萬元，以下列出4種情況，來比較哪一種最省稅：

1. 這位父親直接贈與現金3.3 億元，子女再用這筆金額購買不動產，該父親要繳6,129.6 萬元的贈與稅，其計算如下：

贈與稅＝（3.3 億元－244萬元）×20％－421.6 萬元＝ 6,129.6 萬元

2. 這位父親以自己的名義購買不動產，再贈與給子女，則贈與總額以公告現值8,000 萬元計算，因此該父親要繳1,129.6 萬元的贈與稅，以及負擔契稅等過戶費，而如果是不同年度移轉不動產須再扣土地增值稅，同年度則不用。

贈與稅的計算如下：

贈與稅＝（8,000 萬元－244 萬元）×20％－421.6 萬元＝ 1,129.6 萬元

3. 父親簽約購買不動產，但登記在小孩名下，這位父親支付房價，因該行為視同贈與，須繳贈與稅1,129.6 萬元，另外沒有土地增值稅的問題，但還需要負擔一次的契稅及其他過戶費用。

贈與稅的計算如下：

贈與稅＝（8,000 萬元－244 萬元）×20％－421.6 萬元＝ 1,129.6 萬元

4. 父親用自己的名義購買房子並支付房價，並向銀行貸款6,000萬元，之後將附有貸款的房子贈與子女，而且由子女負擔貸款（即附有負擔之贈與），該父親須繳175.6 萬元的贈與稅，其計算如下：

贈與稅＝（8,000 萬元－244 萬元－6,000 萬元）×10％＝ 175.6 萬元

從以上得知，附有負擔（貸款）之贈與最省稅，這就是所謂的「負債管理」。無債一身輕，在財富傳承的議題上，不見得是好處，適當的擁有負債才是節稅的一大優點。

但仍須注意，子女必須有還款能力，而且不得把父母未來每年的贈與免稅額244 萬元，當作有還款能力的證明。

拿到爸爸贈與的不動產再出售，如何認定成本？

還記得前面國內某製鞋大廠董事長贈與帝寶給女兒節省贈與稅的案例嗎？如果你也跟他一樣有錢，像玩大富翁，每走一格就想買房子，會想按照以上的方式送人不動產，來節那麼多贈與稅嗎？

父母送不動產給子女，是一般人認為最棒的節稅方式，但沒顧慮到孩子或孫子也會做財富管理，當市場狀況上下波動時，他們會打算賣房，獲利了結。

想想看，假設完全沒賺錢，就以原贈與人的買進價格2.5億元賣出，這時必須繳交多少財產交易所得稅？沒賺錢不需要繳所得稅，但如果是透過贈與，再以2.5億元售出，需要繳交多少綜所稅？成本如何計算？

雖然贈與不動產有節稅的好處，仍應考慮到未來子女出售時的成本問題。

由於個人出售因贈與而取得的房屋，須依《所得稅法》規定，計算財產交易損益時，可以減除受贈與時該房屋的時價，並應以受贈與時的房屋評定標準價格為準來課徵贈與稅；另外，個人出售2016年1月1日後（新制房地合一稅）因贈與取得之房地，其取得成本應以受贈時房屋評定現值及土地公告現值，按政府發布之消費者物價指數調整後之價值認定。

例如父母以1,000萬元購買的房屋贈與子女時，是按照房屋評定標準價格300萬元課徵贈與稅30萬元（300萬元×10％＝ 30萬元）。

之後，子女以1,200萬元出售該房屋，應以300萬元計算成本，算出所得為900萬元（1,200 萬元－300 萬元＝ 900 萬元），而不是以1,000萬元計算成本（所得＝ 1,200 萬元－1,000 萬元＝ 200 萬元）。

這其中的綜合所得差異頗大，連帶影響該年度適用的稅率，從原本不贈與子女而自行賣掉房子的財產交易所得200萬元（稅率20％），變成贈與後子女再將房子賣掉的財產交易所得900萬元（稅率40％）。

再以國內某製鞋大廠董事長的帝寶贈與案為例，請問若他女兒受贈之後又用2.5億元把房子賣掉，要繳多少的財產交易所得稅？

首先，帝寶一戶大約市價2.5億元，當時每戶土地持分大約25坪，以當時的每坪土地公告現值143萬元計算，土地公告現值總計3,575萬；房屋評定現值約1,000萬元，兩者相加為4,575萬元。

以下列出兩種實施房地合一稅前後的狀況（簡化，排除累進差額、土地漲價總數額等費用）：

1. 還沒實施房地合一稅之前，是採用土地與房屋稅分離課徵的雙軌制計算，所以財產交易損益，是賣價扣掉土地公告現值及房屋評定現值，再乘以房屋占不動產比例，約為4,465 萬元，按綜所稅率40％計算，綜所稅約繳1,786 萬元，其計算如下：
財產交易損益＝（2.5 億元— 4,575 萬元）×（1,000 萬元÷4,575 萬元）＝ 4,465 萬元
綜所稅＝ 4,465 萬元×40％＝ 1,786 萬元

由此可知，之前節省的贈與稅2,100萬元，在子女出售該不動產時，依照出售房屋的所得稅舊制，應繳納1,786萬元，這樣過去所節省的贈與稅幾乎都快吐回去了。

2. 若是依照房地合一稅新制來算，賣價扣掉土地公告現值及房屋評定現值，再乘以稅率（15％至45％，詳見第四章第5 節），須繳3,064 萬元至9,191 萬元的房地合一稅，其計算如下：

房地合一稅＝（2.5億元 — 4,575萬元）×（15％∼45％）＝ 3,064萬元∼9,191萬元
前面也提到，當初製鞋大廠董事長贈與帝寶豪宅時，贈與稅能節稅約2,100萬元。

然而，若他女兒打算將該不動產出售時，這棟房子不但沒有賺到錢，依房地合一稅新制3,064萬元至9,191萬元，合併贈與稅及出售房屋的房地合一稅整體稅負，倒虧964萬元（贈與稅節稅2,100元萬—房地合一稅3,064萬元）至7,091萬元（贈與稅節稅2,100元萬—房地合一稅9,191萬元），真是賠了夫人又折兵！

還有一種情況是，逐年贈與不動產，假設你預計分十年十等份贈與，登記的權利面積自然也會每年增加1／10，子女受贈的不動產若有出售，規定與整棟房子贈與後再出售的財產交易所得稅，或房地合一稅的計算方法一樣，受贈的部分成本，以土地公告現值及房屋評定現值計算。

實際情況會變成：出售的不動產會拆成2 部分去計算，沒有贈與的部分與一般財產交易算法一樣，有贈與的部分計算方法與上述相同。

分年贈與不動產的確能節贈與稅，但之後出售時一樣會有綜所稅或房地合一稅較高的問題。

國稅局透過地政系統，一定知道子女受贈時的土地公告現值及房屋評定現值，而且出售房屋的價格也需要實價登錄，所以送房屋給子女時，應將未來所得稅成本，以及子女再行出售的稅負成本列入考量！

過去許多人喜歡透過贈與房地產來節稅，但由於受贈人之後可能會出售該不動產，屆時該受贈的不動產，會以「前次移轉現值」當作成本，計算獲利課徵房地合一稅，而房地合一稅率是15％至45％（詳見第四章）。

經比較分析，是否直接用現金贈與給子女，再以子女名字購買不動產會比直接贈與房產更為有利？這個答案是不一定，須看個案而定，因為每個案子都要計算比較後，才能知道最適合自己的節稅方法。

不過能確定的是，如果這間房子決定要一直傳承下去，子女並不會轉賣該受贈的不動產，那麼，用不動產贈與子女就沒有以上的綜合所得稅爆增的問題。

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