避銀行「球員兼裁判」弊端 全國估價師公會納住宅房貸估價報告書準則

面對全球經濟局勢不定、國內房市進入景氣轉折期，不動產擔保品的價值穩健性已成為金融體系的重要核心。中華民國不動產估價師公會（估價師公會）今(19)日修訂發布「第14號公報：辦理金融機構不動產抵押貸款之估價原則與注意事項」，除維持企業金融估價的嚴謹規範外，更首度將消費金融（個人住宅房貸）估價納入規章，並推出「摘要式報告書範本」，旨在平衡「金融機構作業效率」與「估價獨立性」。

中華民國不動產估價師公會理事長郭國任表示，全國估價師公會首度將消費金融，尤其是個人住宅房貸估價納入規章，主要希望解決長期以來公股行庫「球員兼裁判」的估價弊端，並且在房市不景氣之際，為國內金融體系建構最強韌的風險防火牆，並有效守護全民財產權價值。

他更提出四點聲明和呼籲，第一近期不動產景氣下滑，金融機構內部估價刻意保守低估，變相侵害民眾財產權價值，不符公平待客原則；第二全國估價師公會創新「摘要式報告書」：兼顧效率與避險的專業防線。

第三公股行庫屬全民財產，球員兼裁判的估價與貸款，容易產生操作空間，呼籲回歸獨立性，落實第三方監督杜絕「球員兼裁判」；第四呼籲金融機構委外估價，讓估價師扮演公道伯角色，是金融穩定的「保險絲」。

郭國任分析，不動產市場景氣趨勢變緩或進入反轉，在「風險控管」的名義下，金融機構內部鑑價常出現「非理性保守」的傾向。惟金融機構受限於政策方向，以景氣不佳保守看待的理由，刻意將鑑價結果壓低於市場合理行情，導致成交價與鑑價之間產生巨大鴻溝。對一般受薪族而言，這代表實際貸得成數縮水，必須額外籌措高額自備款，甚至被逼向高利息的信用貸款。

郭國任認為，成交價不一定是合理市價，但若缺乏專業估價師對實價登錄的成交個案進行分析與調整，金融機構的主觀認定與判斷便成為壓縮民眾授信空間的工具，而且民眾處於相對弱勢，無法得知估價過程與價格決定原因，往往只憑金融機構估價就是如此的回覆，直接宣判財產價值，無任何申訴管道，嚴重違反公平待客原則。

另外，針對廣大個人住宅房貸，本次公報特別納入規範並新增「摘要式不動產估價報告書」範本。郭國任表示，將消金住宅估價納管是兼顧「專業」與「效率」的重大變革，核心價值有四點包含，第一即時反映市況，專業估價師能對區域行情保持高度敏銳，即時修正如收益法淨報酬率等價格參數，確保估值不脫離現實。

第二優化銀行風險審核：簡化傳統報告的冗長篇幅，提供標準化數據，有效防範房價因投機炒作而虛增，讓金融機構在景氣寒冬中精準進行風險分級；第三提升作業效率：透過標準化流程縮短估價周期，在不犧牲專業審慎的前提下，滿足金融機構快速撥款的實務需求。第四強化重估機制：公報訂有嚴格的價格重估規範，確保金融債權在抵押期間，隨時面對市場波動仍保有充足的防護空間。

郭國任再次點名國內八大公股行庫的委外估價比例長期偏低（不足0.3%），在金融機構內部估價體制存在嚴重的代理問題與利害衝突。因此HSBC、星展、渣打等國際金融機構全面採取第三方委外估價以維持獨立性原則。

相比之下，郭國任指出，國內公股行庫始終採行金融機構內部估價模式，內部人員一旦面臨業績壓力，極易產生人為的操作空間。

他呼籲，財政部與金管會等主管機關，應要求公股行庫遵循公報標準，才能有效構築金融風險防火牆；尤其應將「估價獨立性」與「委外比率」納入金融檢查與公股考核重點，比照國際標準，強制引進公正第三方監督，方能有效防堵人為超貸，避免重蹈2000年本土金融風暴與2008年次貸風暴之覆轍。

郭國任強調，「金融機構自行估價非但未能符合專業準則的規範與要求，人為且未受監督的操作空間，讓貸款成數規定只是虛表，估價過高造成潛在風險，特別是公股行庫實屬全民財產，卻未受獨立性的監督，進而可能曝險；估價過低，直接影響人民財產權價值，引起民怨。

郭國任指出，讓不動產界公道伯的估價師進行第三方獨立估價，協助金融機構守住金融紀律，在房市不景氣時，根據專業準則，精準的估算合理價值，平衡銀行貸款風險與民眾財產權價值，這就是不動產界公道伯的核心價值。

估價師公會本公報修訂版將於今5月19日正式實施。估價師公會期待透過產、官、學界的共同努力，讓台灣金融體系能安然渡過此波房市調整期。