陶朱隱園單坪242萬元成交...但實際應更低！何世昌：為去庫存、反向降車位墊高房屋單價

「陶朱隱園」再傳成交消息！3樓戶成交總價達7.5億元，該戶坪數346.92坪，停車位價格為216.19萬元，扣除停車位後，每坪成交價格約為242萬元。與先前揭露的17樓戶相比，每坪單價相差近百萬。

從這件成交案，我們可以看出幾個訊息：

1.台北市豪宅市場「失落的十年」尚未見到終點

在2014年以前，台北市豪宅市場欣欣向榮，一線豪宅成交單價高標大多介於250萬～290萬元/坪之間。

十餘年過去，如今一線豪宅成交單價多落在220萬~250萬元/坪，僅少部份個案可以突破250萬元/坪。信義計畫區甚至有豪宅案成交單價跌破200萬元/坪，市況積弱不振可見一斑。

「陶朱隱園」3樓戶成交單價約242萬元，表面上看似符合區域行情，但以該案「超豪宅」定位而言，應該算「便宜賣」。

2.建商降價拚成交的態度積極

從十餘年前一坪開價800萬的傳言，現在3樓戶成交出現破盤價，以及17樓戶接受買家「回頭殺」，即便成交後仍願意容忍買家繼續砍價，種種跡象都說明建商去庫存換現金的態度強烈。

3.實際成交價恐更低

「陶朱隱園」無論3樓戶或17樓戶，其車位價格明顯低於市場行情，尤其3樓戶車位總價僅216.19萬元/個。

信義計畫區較新的豪宅社區每個車位價格，通常在500萬～800萬元之間，而「陶朱隱園」3樓戶車位只有2百餘萬/個。

倘若車位價格用6、700萬計算，則「陶朱隱園」3樓戶每坪成交單價恐怕再稍低一點。

過去豪宅市場行情好的時候，建商把價格灌入車位、壓低房屋單價，以避開300萬元/坪的敏感防線，例如「皇翔御琚」車位價格就拉到千萬元。

然而，「陶朱隱園」的車位價格卻低於行情，是否有意反向墊高房屋單價？頗耐人尋味。

整體而言，近年來台北市豪宅市場乏善可陳，除了「漣漪效應」消失殆盡外，連建商也紛紛作「坪數瘦身」，將高價住宅坪數縮減至60～90坪之間，鮮少推出百坪以上豪宅了。

不管如何，「陶朱隱園」能夠順利銷售是好事，最了不起的是銷售團隊能突破逆境賣掉二戶，已經非常哇塞了！也許，在這一波股市榮景之下，說不定有賺得流油的股神來買一戶喔？

◎感謝 何世昌的房產知識Buffet+ 授權分享（來源出處）。請尊重原創版權，未經同意請勿取用。

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何世昌

現職 馨傳不動產智庫執行長，致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度，提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。 學歷 淡江大學中文系 世新大學中文研究所 經歷 中研院士曾永義教授助理 高雄特派記者 住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長