開價1018萬...卻以1050萬成交！房仲曝賣房真相：「賣不掉加價賣」真的會發生

資深房產顧問小英在YouTube頻道分享影片，表示自己與搭檔小毛的工作有90%都在開發，因此接觸過各式各樣的賣房案例。她指出，許多屋主會用自己的喜好與經驗去預設買方需求，例如因自己怕吵就認為頂樓最好，或覺得保留漏水痕跡代表誠實，但實際上，多數買方在看房時，往往是靠第一眼感受與氛圍做決定，而不是完全理性分析。

小英認為，不要把房仲提出的建議全都視為「話術」，因為很多調整其實是為了增加房子的競爭力。

她舉例，若一間房有10組潛在買方，就能挑選最有誠意的出價；但如果只有1組買方，屋主就容易陷入被動。她坦言，賣房時市場接受度非常重要，因此與其堅持個人偏好，不如站在多數買方角度思考，才能提。

談到開價策略，小英表示，過去「買方都從6折、7折開始殺價」的觀念，如今已不太適用。現在因為實價登錄公開，多數成熟買方都會參考行情出價。

她指出，多頭市場時，開價可以高於社區天花板價，但空頭市場則應落在天花板與地板價之間。至於真正有誠意的買方，通常願意跟上市場行情，而不是提出明顯脫離行情的價格。

她也提到，「包裝房子」非常重要。因為買方看房時，往往是在想像自己住進去的感覺。

她分享，曾有一間左營區物件，因北歐風裝潢與氛圍營造得很好，讓買方一看就非常喜歡，甚至忽略原本在意的車位問題。不過後來交屋騰空後，買方卻感到失落，覺得房子像失去靈魂。

小英藉此強調，氛圍感與適度修繕，對成交影響其實很大。

在廣告策略部分，小英認為，賣房最重要的就是創造流量，讓越多人看見越好。她指出，專任委託若交給資源豐富的仲介公司，能透過簡訊、電話、網站、社群平台等方式接觸更多潛在買方。她也強調，流量只是前端，真正關鍵仍在於成交能力。此外，她提醒，有些物件本來就會面臨較長銷售期，例如格局特殊、過度個人化裝潢、四房卻沒車位等，都可能降低市場接受度。

小英指出，買方搜尋房子時，通常會先看價格與格局，因此若房子曾改格局，例如三房改兩房，即使實際使用空間不差，也容易在搜尋頁面中顯得「比較貴」。

此外，太過強烈的個人風格裝潢，例如大量公仔、科技風設計，也未必能被下一位買家接受。她提醒，對屋主而言是回憶與情感，但對買方來說，未必願意替這些裝潢買單。

最後，小英分享一個案例。有屋主一開始將房子開價1018萬元，甚至強調「底價沒得談」，結果長時間乏人問津；後來改成開價1150萬元，最終卻以1050萬元成交，比原本底價還高出32萬元。她認為，華人普遍有殺價習慣，適度保留議價空間反而更容易成交。她也替房仲抱屈，認為真正做得長久的仲介，靠的其實是勤勞、溝通與專業，而不是所謂的「話術」。

◎感謝 高雄 左鼓賣房找小英授權分享（來源出處）。請尊重原創版權，未經同意請勿取用。

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