房市何時止跌？李同榮揭「3+1」訊號 這時間迎轉折

針對未來房市發展，房市趨勢專家李同榮將股票市場常用的量價、供需與價格動能分析邏輯導入房地產，建立「RE-OBV、RE-BKD、RE-MACD」三項房市技術指標，再以GDP作為總體經濟基本面驗證，形成「3+1」房市判讀架構。他預測，今年下半年房市量微溫、價緩跌、2027上半年量回升、價止跌、2027下半年量增、價盤溫」三階段，真正值得觀察的時間點落在2027年下半年。

李同榮表示，「3+1」可簡單理解為「GDP看底氣、OBV看量能、BKD看供需、MACD看價格」。房市相較股市反應較慢，經濟、成交量、供給與價格通常依序反映，因此不能只看房價判斷多空。

其中，GDP是基本面指標。2025至2026年經濟表現偏強，2026年第一季GDP年增15.43%，上半年仍達14.15%，但房市並未同步回溫，顯示本波修正主要受到信用管制、資金緊縮及市場觀望影響，而非經濟衰退。李同榮認為，強勁GDP雖未立即推升房價，卻可提供房市抗跌底氣，因此本波較可能呈現緩跌、抗跌與區域分化，而非全面崩跌。

RE-OBV則觀察房市量價能量。一般而言，房市由空翻多往往是「量先、價後」，若出現價跌量縮，代表空方力道逐漸減弱。依目前模型推演，RE-OBV有機會在2027年第一季率先翻正，意味成交量與購屋信心可能比房價更早回升。

RE-BKD則觀察住宅供給循環，包括建照（B）、開工（K）及使照（D）。建照反映建商信心，開工代表實際投入，使用執照則代表供給真正進入市場，因此市場由空轉多時，通常先看到建照回升，再帶動開工。模型推演2027年第二季B>D形成黃金交叉，第三季K>D，顯示建商信心及實際投資逐步改善。

至於RE-MACD，主要觀察價格動能，是三項指標中最慢、但最重要的確認訊號。李同榮表示，2026年下半年房價下跌動能持續收斂，2027年上半年逐步接近止跌，第三季RE-MACD可望出現黃金交叉，第四季正向價格動能進一步增強。

綜合「3+1」指標，李同榮將未來房市分成三階段。第一階段為2026年下半年「量微溫、價緩跌」，市場仍受信用管制及觀望氣氛影響，但成交量最壞階段可能逐步過去；第二階段為2027年上半年「量回升、價止跌」，若OBV翻正，搭配供給指標改善，市場抗跌力將增強；第三階段為2027年下半年「量增、價盤溫」，若開工、使照及RE-MACD同步轉強，將形成「3+1共振」，也是下一波房市循環最值得觀察的階段。

李同榮指出，本輪房市修正最大特色是「技術面偏空、基本面不弱」，與典型經濟衰退型空頭不同，比較接近多頭循環後段的修正與築底。

李同榮提醒，影響房地產多空漲跌因素很多，包括經濟基本面向、技術循環面向、政策消息面向、等三大面向50多種變數，長期走勢仍以經濟基本面主導，技術指標循環主要用來判斷中期房市走勢，至於短期影響有可能因政策與消息面變數而短線破壞技術線型，因此，技術指標可列為房市多空走勢與轉折的重要參考價值。

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