賣700萬房救急竟要繳175萬稅？專家：房貸從來不是問題、稅金更恐怖

繼承一間房，貸款700萬，你會賣還是不賣？很多人以為賣掉就解脫，結果是另一個坑。

黃先生的故事他繼承爸爸一間房子，市值900萬，但房貸還有700萬，撐不住現金流，只能忍痛把房子賣掉。

他以為：「至少可以鬆一口氣了」結果國稅局告訴他：要繳175萬房地合一稅。

不是賺錢才要繳稅，是你「撐不住」也要繳。很多人卡在這裡，才第一次看懂一件事：你以為問題是房貸，其實真正吃掉你的是稅。

為什麼會這樣？因為房地合一稅不是看你有沒有賺錢，而是看「帳面所得」，如果你不懂怎麼算，就會出現一種很荒謬的情況：明明現金沒拿多少，卻要繳一大筆稅。

你要搞懂，其實只有兩件事：稅率問題（20% vs 35%）、所得問題（能不能扣除）

第一件事：稅率怎麼從35%變20%？很多人不知道，其實「被迫賣房」是有機會降稅的。

財政部早在110年就公告：如果你繼承的房子有房貸，且真的無力負擔，屬於「非自願性出售」，而且持有未滿5年，可以適用20%稅率、不用被課到35%，這一來一回，稅率就差很多。

第二件事：所得怎麼從高變低？重點在一個很多人忽略的關鍵：「額外負擔」。

不是整筆房貸都能扣，只有「超過房屋價值的部分」才算。

公式很簡單：房貸餘額 − 繼承時房地現值 = 可扣除的額外負擔

用黃先生的案例算給你看：

售價：900萬

取得成本：約430萬（繼承時現值＋物價調整）

房貸：700萬

繼承時房地現值：400萬

額外負擔：300萬

法定費用（3%）：27萬

所得＝900萬－430萬－300萬－27萬＝143萬

稅額＝143萬 × 20%＝28.6萬

結果差在哪？原本要繳175萬、正確申報後只剩約29萬，稅金直接少了超過8成。

R姐專業提醒，繼承前，先看「房貸 vs 房價」有貸款的房子，不一定是資產，可能是負債，出售前，一定要先算稅，不要賣完才後悔。符合非自願出售，記得申請20%稅率，「額外負擔」沒扣到，真的會多繳很多錢。

很多人以為自己在處理房子，其實是在面對一整套制度，懂的人，是在做選擇，不懂的人，是在被收費。

讓愛不傷人，讓財富有溫度！

◎感謝 R姐 廖嘉紅-財富傳承設計 授權分享（來源出處）。請尊重原創版權，未經同意請勿取用。

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