馬年房市 周鶴鳴：買方近年少見的議價機會點

新的一年來到，台灣房屋集團副裁周鶴鳴表示，2025年住宅開工宅數12.7萬宅，較前一年減少約2%，為近6年新低，顯示不動產開發市場因應政策與景氣變化，已從源頭的開工量進行調整。

展望2026馬年，市整體仍處於「調整、整理、等待」階段，但最壞情況已過，市場將從「價撐量縮」逐步轉向「價修量回」，對買方而言是近年少見的議價機會點。

至於賣方，則必須回歸理性定價與產品競爭力，才能在築底盤中順利成交。從總體環境來看，房市結構已逐步形成「短空長多」的趨勢，2026年將是價格築底、動能重新累積的重要一年。

周鶴鳴表示，去年房市受政策抑制，2025年全台買賣移轉棟數約為26.1萬棟，創下近9年新低。不過從經濟結構來看，整體經濟呈現「K型復甦」，高資產族群資金充沛，置產動能相對穩定，青年族群則受到新青安政策時效影響，預期2026年7月政策到期前，新青安優惠效應，將使首購形成短期支撐。

打炒房政策的利空已逐步被市場消化，過去因政策與利率環境而延後進場的買氣，正逐漸累積成潛在需求。在通貨膨脹貨幣貶值的預期下，實體資產的保值需求將重新抬頭，不動產仍具長線吸引力。

在產業面上，周鶴鳴指出，全球供應鏈重組持續進行，台灣製造業升級與產業鏈調整，帶動工業地產與廠辦市場出現換手潮，部分企業透過處分資產活化資金，也讓工業不動產成為下一波結構性焦點。

同時，產業過度集中於科技股，使金融市場風險提高，部分股市資金開始轉向實體資產配置，房市再次成為資金避風港選項之一。

就政策面而言，周鶴鳴認為，央行利率政策短期內不易鬆動，房市走勢並非由單一利率決定，而是取決於整體家庭資產結構與財富累積速度。

值得關注的是，危老重建條例修改立法後，不但解決老舊建物安全問題，政府政策積極推動下，也能帶動內需經濟成長，其中危老整合、建築經理、全案管理等，為不動產創造結構性成長動能。

從社會層面的角度來看，單身人口與小家庭比例持續上升，居住需求正快速轉向「機能型、安全型、小宅化」，捷運宅、都會小坪數、管理完善的新型社區，將是未來主流產品，也將重塑建商產品規劃與市場供給方向。

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