房市冷！台中推案年減近3成 2026年房市預測字為「平」

台中市不動產開發公會12日舉辦「房地產市場回顧與展望」記者會，面對2025年台灣房市歷經利率上升、央行信用管制、房屋稅2.0、新青安排擠效應與交屋潮等壓力，市場出現明顯分化與盤整。展望2026年，公會也公布台中房市預測字為「平」，意味著市場走向「平穩、平衡、平和」三大方向，整體市場呈現量穩價平格局。

回顧2025年，台中市不動產開發公會統計台中市共推出1萬8,377戶、推案總銷金額4,176.8億元，較2024年全年5,796.2億元，減少1,619.4億元，年減27.9％。

從推案量、戶數到推案金額均出現明顯衰退，台中市不動產開發公會理事長謝麟兒指出，今年最影響市場的關鍵因素，仍是銀行的資金緊縮限貸令與政策連環管制，在資金全面緊縮下直接壓抑成交量。

謝麟兒指出：「通膨、薪資追不上房價、自備款難累積，是現在年輕人的最大困境。」但隨著銀行鑑價趨保守，許多首購族、換屋族的自備款落差再被拉大，貸款成數下降，等同必須準備更高額度的首付款，購屋門檻增高成為購屋族痛點。

「資金總會往有價值的窪地流動。」謝麟兒認為，台中市的正向發展，包含中部科學園區的投資增加，多項重大建設如雙巨蛋、民間大型投資如漢神百貨、烏日第一大百貨等，加上台中市人口5年來增加約5.5萬人，在產業、人口、投資同步正成長下，未來房市將進入「溫和增長、區域分化、產品品質競爭」的三大主軸。

2026台中熱區仍脫離不了科技、交通、重劃區，推測升溫區域包含14期、水湳經貿園區、單元系列重劃區、13期，受到以科技業、自住客為主的族群撐起市場，這群人薪資成長高速、購屋目標明確，尤其鎖定工作地附近、交通便利、未來具發展性的區域。

至於房價部分，謝麟兒認為，在稅制推升成本下，未來房價仍難大幅下修，政府近年增加房地合一稅，建商土地成本、建築成本、法規標準同步提高，加上利率維持高檔，「殺頭生意有人做、賠本生意沒人做。」因此成本面已成不可逆趨勢。

此外，不僅購屋族受到貸款之苦，建商資金鏈緊縮，餘屋貸款成數降至3成，加上房屋稅2.0的持有成本上升，利息壓力沉重，將直接影響建商推案策略，建商體質、股東結構、經營年限都影響融資成數，限貸令與綁銷售率讓中小型建商壓力特別明顯，「單利息就足以壓垮資金鏈」，這也是產業界密切注意的一要點。

面對整年度的房市動盪，展望2026年，台中房市預測字為「平」，期盼市場走向從「平穩、平衡、平和」三大方向，包含政策平穩、供需平衡、並且以平和的心態渡過非常時期，成為走過2025年壓力後的趨勢拐點。

公會同時也提出建言，面對政策因素的金融管制，包含金融管制、限制貸款，公會建議應採取「分區分級」而非一刀切，以蛋黃區、核心重劃區與郊區市場產品來說，本就房價結構不同，但現行政策卻採同一標準，導致使用者需求受限。

另針對購屋族應實施「彈性化利率補貼」，謝麟兒指出：「不是只有新青安需要補貼，部分首購、但不符合新青安資格的族群，也應納入支援範圍，按照購屋族條件調整，才能真正符合居住正義。」

針對現行4,000萬元豪宅貸款門檻已10多年未調整，但這10年物價與購屋成本均大幅提升。以台中市來說，若家庭需要3房、4房甚至兩代同堂，都極易超過4,000萬元門檻。謝麟兒統計，「隨10年來物價調整，計算最低3％通膨率，如今的合理門檻應往5,000萬元靠攏，才符合現代居住條件。」

最重要的一點，應是將建築業課徵的新增稅負如房地合一稅「專款專用」，用於協助首購族、換屋族群。謝麟兒強調，政府近年增加營建相關稅負，但應讓部分資金協助青年及首購族，例如提供短期週轉金、貸款補貼方案，回饋真正需要買房的家庭。

謝麟兒也點出，營建產業面臨的長期挑戰正逐步浮現，包括人口老化加速、勞工缺口擴大、ESG永續要求提高，以及建築成本持續攀升，加上更嚴格的耐震與節能法規推動，整體產業已進入結構性轉型期。

建築業者不僅要面對人力與成本壓力，也必須同步朝永續建築、智慧建築、高耐震與節能規範等方向升級，從材料、工法到建築性能全面提升，以符合未來市場需求與國際預期，政府也應透過彈性政策協助青年成家、穩定產業發展，讓房地產市場回歸健康迴圈。

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