新壽讓利是真讓利？專家提出「6點」質疑：內部試算看到滿臉問號
＊原文時間10月22日。
新壽讓利是真讓利？根據新壽內部試算，T17、T18興建約5.5萬坪商辦，以每坪年租金3,000元計算，年租金約1.65億元、50年累計約82.5億元，這部分屬於穩定現金流收益。
另一方面，若以鄰近商辦每坪行情約80萬元估算，整體潛在價值約440億元，扣除約100億元建置成本後，資產增值空間超過350億元，能顯著強化新壽的帳面價值與財務穩健度。
1.每坪租金3千元，年租金約1.65億、50年累計約82.5億。非常有信心的估算，正常推算值會加入「空置率」因素，不會用「滿租」的最佳情況來推算。
2.目前台北市商辦空置率約6％，由於完工商辦供給量大增，商仲預期2026年會達到10％以上，唯租金也會同步上升。
3.鄰近商辦每坪行情約80萬？「華固創富中心」成交價約59.9萬元／坪～64.7萬元／坪，不過此案成交時間較早，現在成交價應該更高。
較新的「遠雄商舟」成交價從65萬元～75萬元／坪不等。
另外，「聯上智科」與「長虹ICT科技大樓」尚未有實登資料。
4.即便鄰近商辦賣到80萬元／坪，那是有土地產權的商辦，而T17、T18只有地上權，沒有土地所有權，卻用有土地產權的商辦來作類比，推算整體潛在價值約440億元。我滿臉黑人問號。
5.「建置成本扣除100億，資產增值空間超過350億元」。難道之後的五十年不須要管理成本、修繕成本、地租金與房屋稅？
6.新壽開發T17、T18，能顯著強化新壽的帳面價值與財務穩健度？現在是2025年10月，T17、T18開發期限是2027年2月，距離期限只剩約16個月，真的能蓋好五棟建物？萬一台北市拖延核准開工，或者期限屆滿強制收回，新壽就GG了，如何強化財務穩健度？
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何世昌
現職 馨傳不動產智庫執行長，致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度，提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。 學歷 淡江大學中文系 世新大學中文研究所 經歷 中研院士曾永義教授助理 高雄特派記者 住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長
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