虛坪改革增加免計容積...打房政策再+1？專家：理論上公設比會降...房價難說

內政部日前公告了「虛坪改革」。但每次一有新政，大家最關心的其實還是：房價會降嗎？先別急，我們來拆解一下。

這次改革的三大重點：

增設管委會空間上限：最多佔總容積 1％、100平方公尺（約 30.25 坪）。

一般電梯改為免計容積。

停車位與車道改「專有」，法定停車位有獨立權狀但不能外賣。

容積是什麼？
容積就是「建築物能蓋多大」的指標。因為每塊地都有規定的容積率，假設土地面積100坪，容積率300%，那麼這塊地最多可以蓋 300 坪的樓地板面積。

免計容積是什麼？
有些空間「不列入容積」計算，建商蓋這些空間，不會吃掉容積的「扣打」。假設你拿到了100坪的容積量，但另外還有20坪的免計容積，那實際上你就能蓋出120坪的房子。

為什麼要有免計容積？
有些設施對公共安全、生活品質很重要，但如果算進容積不好賣錢，對建商「不划算」，建商會乾脆少蓋或不蓋。所以設計「免計容積」機制，提供建商興建的誘因。

目前常見的免計容積項目？
像是必要的機電空間設備，安全梯的梯間等，或是陽台面積不超過該層樓地板面積10%的話，都有機會免計。

為何要推新政？
官方新聞稿這樣講：「許多免計容積額度之剩餘空間常被包裝成非必要之娛樂交誼設施並銷售，導致高公設比住宅產品充斥於市場，增加民眾購屋負擔，因此，內政部將透過修法手段，推動虛坪改革。」

簡單來說，你現在看到的交誼廳、閱覽室、健身房，有很多都是因為免計容積沒用完的結果。

為了把免計容積額度用掉，建商就把這些剩餘的額度，像是機電空間設備、管委會空間等等，二次施工成各種華麗公設，然後算在公設比內賣錢給你，導致你的公設比被拉高。

那現在限定「管委會空間」只能在總容積的1%內，可以節制這種免計容積被亂擴充的問題；再來，這次把電梯也納入免計容積，也有機會釋出更多專有空間。

至於停車位跟車道問題，改專有就是不用再灌入公設，沒買車位的人不用再被分攤車道面積。

會造成什麼影響？房價會降嗎？
依國土署估，新建案公設比有機會降低約5%。

理想上，公設比的確應該會下降。但實務上，很多新建案都是先射箭再畫靶──建商先抓好利潤，算出公設比，再設計出符合這個公設比的社區。所以是不是真的降低公設，還有待觀察。

至於房價......你看以前雨遮不計坪、不計價時，房價有降嗎？

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