賣房真的很賺？建商老闆曝實情：市況慘、稅又重、高風險...賣不掉就遭殃

建商在房地產市場中的盈利機制極為關鍵，其利潤主要來自於項目完成後的銷售收入超過整個開發過程的成本。誠邑築建設董事長沈瑞興在節目《小王小大愛房市》中分享現今建商的賺錢方式和遇到的難題，重點強調現在市況非常「慘」，加上稅的問題，讓建商很兩難。

沈瑞興透露，台灣的房地產有三種人在掌握，擁有專業技能的人、業務或代銷、和業外投資的人，這三種人目前在台灣最具規模的是業務系統的人，因為他的槓桿做的很大，財報也較為保守，所以目前線上的上市公司，業務系統非常多，就是市場派的建商。

沈瑞興指出，他在評估土地時，看到土地是否能賣，馬上就能試算出來平均單價、銷售的逆境和順境等各式各樣問題。

建商是不是真的賺很大呢？沈瑞興說，在股票裡建商算是辛苦階級的人，很多建商就算過十年線，說腰斬就腰斬，因此賺的都是「辛苦錢」。

沈瑞興提到，不動產算是資金高密度的行業，但有時候也不知道客人從哪來，成本只能一直墊，是非常高風險的產業。

蓋預售屋時，中間有非常多的變動成本，沈瑞興舉例，假設蓋4到5年，投資報酬率是15%到20%，但除以5年，只有3%或4%而已，甚至比傳產風險還大，政經局勢一來都可能崩盤，還要背社會的敵視，很辛苦的。

沈瑞興坦言，現在的政策和市況，就是一個字「慘」，開發新案就等於找死，不開發新案又是等死，非常兩難的狀況。

面對此局勢，沈瑞興分享自己公司的應對措施，一方面要提升自己公司的組織能力，提升公司氛圍，另一方面慢慢賣，把前面的個案都銷售完成，好好規劃未來的KPI，才是建設公司好的狀態。

建商利潤該如何看呢？沈瑞興強調土地是原物料，成本從你基礎挖多少算，每個地方不一樣，建造時應該因地制宜，蓋什麼品質的房子，都取決於投入的成本跟法規的限制。

沈瑞興透露，他一般都會賺土地成本的50%，或許是有毛利的，可能15%上下，這是速演算法算出來的，所以一般建商都會抓土地成本的一半，其風險就在於賣不掉的餘屋。

沈瑞興也說到兩稅合一的問題，固定利潤就要20%，賺5億就會被卡1億。

速算法：土地資金50％-管銷雜支+房地合一稅=利潤

沈瑞興說，「買土地就是買未來價」，要以精準的眼光去買未來價，很考驗領導者的前瞻性，例如疫情期間沒人能料到台中房價會破百，一晃眼就破百了。

在快問快答環節中，沈瑞興認為現在直接買房不會比較便宜，下一波看好蛋黃區、中小坪數、總價市場1000萬到2000萬的物件，房價是否會下降？他指出要看地段和品牌，也提醒買中古屋建議要找有品牌的建商，預售屋才不會危險。

最後他給購屋族的話就是：「喜歡就買，量力而為」。

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