融資公司借款有這潛規則？地政士曝對賣方不利「土地恐飛了」

央行第7波信用管制嚴格管制土地融資，不少人向銀行貸款困難，轉向融資公司借錢。正業地政士事務所所長鄭文在表示，融資公司雖借款較容易，但有一項做法，對地主不利，一旦買賣雙方發生交易糾紛，恐難要回土地。

近日有一例，一位民眾出售土地，因買方向銀行貸款，依第7波信用管制的規定，銀行只能貸5成，其中1成還得要買方未來動工時才能撥款，也就是買方想要買這筆土地，自備款應該要支付該筆土地買賣總價的6成。

因此買方找上不受央行管制的三大融資公司其中一家辦理抵押貸款，該公司表示願意貸給買方8成，並出具核貸通知書，賣方照會該融資公司後，確認買方可以取得該8成抵押貸款，於是簽立買賣契約書，委託地政士辦理過戶貸款。

鄭文在表示，若向銀行辦理貸款，正常登記程序是把買賣和抵押權設定案件，併案送地政事務所辦理登記，當過戶完成時，買方的抵押貸款也完成，只要銀行把尾款撥款進入履保帳戶，或是賣方帳戶，就順可完成全部交易。

然而，融資公司卻表示土地必須信託登記給融資公司指定的信託公司，而且要一併送件辦理登記。

鄭文在表示，原本，如果過戶設定完成，買方賴皮不撥款，賣方可以透過尾款擔保本票將該土地聲請法院扣押後，透過訴訟返還所有權保障交易安全。

但是，融資公司要求過戶同時併案信託給該融資公司指定的信託公司，如果買方拒不支付尾款，根本無法扣押該土地，更遑論強制執行，對賣方相當不利。

鄭文在表示，融資公司以保障他們的債權為優先，可以理解，該土地擔保品是因為買賣移轉案件，才會成為融資公司的擔保品，並非借款人的自有資產，買方無權處分辦理信託登記。

鄭文在表示，如果買方和該融資公司有其他債務尚未清償，或是產生遲延、違約等情事，買方利用這買賣流程，將賣方不動產列為買方擔保品，如此應給賣方的尾款不用付款了，對於融資公司貸款也清償了，但屋主卻虧大了。

他建議市場上三大融資公司，辦理類似土地買賣貸款案件時，應該參考坊間銀行貸款的作業模式，先辦理買賣及抵押權設定，俟尾款撥款後，再辦理貴公司的信託案件，不該置賣方的權益於不顧，畢竟這是買賣案件，非買方自有資產的處分，另外，主管機關金管會也應管一管，保障不動產交易安全。

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