公設比終於等到改革...卻越改越糟？專家：像是一條滿是補丁的褲子

公設比改革千呼萬喚始出來

國土署長吳欣修說明，補充，免計容積調整後，預計降低約1%到2%公設比，加上停車空間計算後，不買車位的人，就少了車道負擔，整體計算下來，認為縮減5%是沒有問題，消費者也不會遇到車道坪數灌水的問題。

免計容積調整後，公設比可降1％～2％這部份較沒問題，主要是限縮管委會空間等免計容積。唯免計容積項目新增電梯井，這方面反而是放寬的。

至於不買停車位的民眾，少了車道負擔公設比能否降到5％，要視個案與地區而定。

台北市預售屋相對比較無感，因為北市多數預售屋建案車位坪數達到10～15坪，代表多數車道都計入車位之中，即便未來車位改為專有、且車道不計入共有部分，公設比降低的空間相對較小。

但越往中南部，車位面積普遍偏小（10坪以下），未來民眾若不買車位，公設比降幅會很有感。

公設比改革的優點是降低虛坪，民眾買到的房子坪數更實際。唯缺點是車位登記改為專有、並有獨立權狀，建商理應會調漲車位售價。在車位足夠的情況下，甚至會要求戶戶買停車位。

另外，此次修法亦有易引起爭議的地方。例如「車道可供整個社區住戶通行」，意思是沒買車位的住戶，也可以使用車道。內政部擬定這項規範，主要是為了避免購買車位的住戶不讓未購買車位住戶使用車道，因此賦予未買車位住戶也有使用車道權利。

如果我沒理解錯誤的話，部份住戶花錢買了車位、車道，卻要無償提供車道所有住戶使用。有點......有點反人性啊。這樣真的能徹底解決住戶使用車道的爭議嗎？我挺好奇的。

不管怎麼說，法規若順利通過，民眾也只能遵從。還有一個重大改變是「停車位及車道調整為專有部分、核發權狀」，但有獨立權狀並不意味著能夠自由買賣車位，因為內政部指出，「法定停車位只能在社區住戶裡轉移，不能賣給社區以外的人」。

哇塞，這個規範真的有點奧妙了，如此跟目前法定車位只能隨著房子連帶買賣有點類似，最大差別在有沒有獨立權狀罷了？不知為什麼，「一條滿是補丁的褲子」畫面浮現在我大腦。

◎本文內容已獲 何世昌的房產知識Buffet+ 授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。

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何世昌

現職 馨傳不動產智庫執行長，致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度，提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。 學歷 淡江大學中文系 世新大學中文研究所 經歷 中研院士曾永義教授助理 高雄特派記者 住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長