房貸水龍頭打開可進場買房了？專家點四大不利「房市還在苦日子」

2025-09-23 13:57 經濟日報／記者朱曼寧／台北即時報導

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

官方打開新青安房貸水龍頭，現在適合買房了嗎？對此，全向科技房產中心總監陳傑鳴認為，政府打炒房措施目前雖有轉向跡象，但房價偏高、不動產放款集中度偏高、房市賣壓重與屋主心態可能急升等四大不利因素環繞，因此短期政府打開部分房貸水龍頭，僅可視為人道走廊，房市探底危機還沒過，民眾購屋還是要多審慎。

陳傑鳴指出，政院拍板新青安不計入銀行法72-2條額度，央行也對換屋族寬限18個月，顯示政府有注意到最近房貸申貸困難、違約案件不斷增加的情形。不過，若因此認為打炒房將持續大幅放寬，房市將快速再起，則有點過於樂觀了。

陳傑鳴指出，首先，房價偏高問題仍在，央行不會輕易放鬆管制，這幾年房市買氣過熱，5年來全台房價飆漲快五成，遠高於民眾所得增加速度，導致目前房價泡沫化疑慮日增，因此，即便目前政府鬆綁部分貸款管制，但僅是為避免貸不到款的違約太多。估計短期內，還是不可能水龍頭全開，否則炒風可能再起，預期目前鬆綁措施對拉抬房市買氣效果相當有限。

其次，不動產放款集中度仍在高檔，近年銀行在利率低、資金充裕的狀況下，對房市貸款來者不拒，也導致資金過度集中在房地產。去年台灣全體銀行放款餘額中的不動產貸款佔比一度高達37.6%以上，而後雖有降低，但到今年7月依然還在36.74%，仍遠高於過往普遍在35%以下的合理水位。因此，估計有維持金融穩定責任的央行，此時不太可能會大幅鬆綁管制，也導致房市要大幅鬆綁，出現落底訊號，最快也要到明年，購屋者其實可以再等等。

第三，目前房市賣壓重，短期難再起，目前房市賣壓高漲，9月市場新屋待售庫存量高達175,659戶、二手待售庫存量94,302戶，不是位於歷史最高，就是位於歷史相對高檔區。賣壓沉重下，價格上漲不易。目前房價仍有下跌的壓力，若輕易進場恐還有接刀的可能性。民眾此時若想買房，建商品牌與房屋特色、品質都很重要，而且，不輕易追價，未來才能有保值與增值潛力。

第四，屋主心態可能快速拉高，去年下半年以來，民眾購屋信心低迷，房市交易量大減，而好不容易讓屋主讓價意願開始攀升後，此時政府卻快速釋出「打開房貸水龍頭」的訊息，此舉恐怕會讓部分屋主心態再度轉多，導致讓價意願大減，恐將讓房市調整期拉長，導致房市落底時間延後。

陳傑鳴表示，依目前多項指標來看，現在央行放寬房市管制措施的空間依然相當有限，房市仍將有一段苦日子，想趁落底進場撿便宜的民眾，除非遇到少數撐不住、大讓價的屋主，否則恐怕再等等會比較安全。

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