換屋族迎春！出售期限延長 專家樂見：成交量不會大漲、但能真正幫助民眾

房市迎來久違的政策調整。中央銀行宣布放寬換屋族「出售期限延長」措施，將換屋族出售舊屋的認定期限從現行的1年延長至18個月。這項政策被視為新青安貸款規範放寬的配套措施，旨在因應當前房市交易降溫、房屋銷售期拉長的現實狀況，為實質換屋自住需求者提供更充裕的資金調度空間。

政策調整背景與市場現實

央行去年9月第7度調整選擇性信用管制措施時，原本提供換屋族1年的緩衝期限，要求在新購住宅貸款核貸後1年內出售舊屋。

然而，隨著房市交易明顯降溫，近期民眾普遍反映出售原有房屋時間拉長，甚至出現買賣雙方已簽約，但買方因貸款需等待銀行排撥而延長交屋期限的狀況。

這波政策調整背後，反映的是房市正面臨多重挑戰。國際貿易緊張帶來的關稅壓力、央行持續實施的選擇性信用管制、以及銀行端嚴格的貸款條件（被業界稱為「貸款天條」），這些因素相互疊加，讓原本就低迷的房市交易雪上加霜。

更根本的問題在於，近年民眾薪資成長速度遠遠追不上房價飆漲幅度。

根據主計總處數據，過去五年台灣實質經常性薪資年均成長率僅約1%，但同期全國房價漲幅卻超過30%，這種失衡狀態嚴重壓縮了民眾的購屋能力。

政策細節與適用條件

這項換屋協處措施自2024年9月20日（含）以後錄案之貸款案件均可適用。

央行強調，借款人仍需符合授信5P原則與實質換屋自住前提，銀行才能在兼顧風險控管下，協助支應換屋者的資金需求。

所謂授信5P原則包括：借款戶信用(people)、資金用途(purpose)、還款來源(payment)、債權保障(protection)及授信展望(perspective)。這意味著雖然期限放寬，但銀行仍會嚴格審核貸款人的還款能力與信用狀況。

市場長期展望與供需平衡

值得關注的是，隨著全國各地社會住宅建設如火如荼開展，從北到南大量社宅項目陸續完工投入市場，預計將逐步改變房市供給結構。

這種由政府主導的大規模住宅供給，有望促使房市供需關係重新平衡。社宅大量供給確實可能對市場產生長期影響。加上政策持續調控，未來房價走向合理化的可能性正在大幅提升。

這次央行放寬換屋期限，可以說是因應市場過渡期的必要措施。

專家觀點與市場反應

房市專家普遍對這項政策調整給予正面評價。這確實是貼近市場現實的政策調整。當前房市交易周期從簽約到完成過戶，經常需要3-6個月時間，加上尋找買方的時間，原本的1年期限確實較為緊迫。

雖然不會直接刺激成交量大幅增加，但確實提供了更友善的換屋環境，對於有實際換屋需求的民眾來說是一大幫助。

央行此次政策調整展現了對市場現實的細緻觀察與回應。

在維持整體信用管制框架的同時，也能針對實際需求進行彈性調整，這種細緻化的管理方式值得肯定。

對於有換屋需求的民眾來說，這項措施提供了更充裕的資金調度空間，減輕了時間壓力。

但專家也提醒，雖然期限放寬，換屋族仍應該謹慎評估自身財務狀況，確保同時負擔兩戶房貸的還款能力，避免過度擴張信用。

隨著社宅供給增加和政策持續調控，台灣房市可望逐步走向更健康的供需平衡。這項換屋期限放寬措施，或許正是市場從過度炒作回歸居住本質的過渡期重要政策之一。

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